Elke huurder heeft recht op het volle huurgenot van zijn huurwoning. Gebreken groot en klein kunnen dit woongenot verminderen. Hoewel een huurder zelf verantwoordelijk is voor herstel van de zogenoemde ‘kleine herstellingen’, zijn er ook (grote) gebreken die voor rekening van de verhuurder komen. In dit artikel leest u wanneer een verhuurder een gebrek moet oplossen en hoe een huurder dan het beste kan handelen. Ook geeft dit artikel inzicht in de mogelijkheden tegen de verhuurder indien de gebreken niet tijdig worden opgelost.
‘Gebrek’
Het genot dat een huurder mag verwachten is een geobjectiveerde norm. Het gaat erom wat een gemiddelde huurder mag verwachten en wat er tussen de verhuurder en de huurder is afgesproken. Dit hangt mede af van het soort woning, bijvoorbeeld: van een nieuwbouwwoning mag een huurder hogere verwachtingen hebben dan een jaren ’30 woning. Daarnaast is van belang dat een omstandigheid die aan de huurder is toe te rekenen geen gebrek oplevert. Denk hierbij aan de verplichting van de huurder om de huurwoning te onderhouden, zodat deze in een goede staat blijft. Ook kleine herstellingen, dient een huurder zelf op te lossen. Groot onderhoud komt voor rekening van de verhuurder, zodat de huur geschikt blijft voor het overeengekomen gebruik. Te denken valt aan gebreken aan het casco en de buitenzijden van de huurwoning. Voorbeelden hiervan zijn funderingsproblematiek, buitenschilderwerk, het binnenklimaat of overlast van ongedierte.
Wat niet te doen als huurder
Ons kantoor adviseert doorgaans niet aan huurders om bij een gebrek zelf (vooraf) de huurprijs te verlagen of om de betaling van de huur op te schorten. Het betalen van (volledige) huur is namelijk een hoofdverplichting van de huurder. Voldoet een huurder niet aan deze verplichting, dan ontstaat een huurachterstand. Onder omstandigheden kan dit de verhuurder bewegen om hiervoor een procedure tegen de huurder op te starten. Vanzelfsprekend zit een huurder hier niet op te wachten.
Wat wel te doen als huurder
Wat moet de huurder dan wel doen? Een eerste stap is om de verhuurder op de hoogte te brengen van een gebrek. Doet een huurder dit niet, dan zou de verhuurder zijn huurder zelfs aansprakelijk kunnen stellen voor de schade die ontstaat door deze nalatigheid. Als een verhuurder niet overgaat tot (vrijwillig) herstel, is het raadzaam om een formele ingebrekestelling te sturen. De tijd die een verhuurder voor herstel krijgt, hangt af van de omstandigheden. Zo dient een lekkage in de regel sneller te worden hersteld, omdat dit weer kan leiden tot andere gebreken zoals schimmel. Gaat de verhuurder niet tot herstel binnen de gegeven (redelijke) termijn, dan raakt hij in verzuim. Vanaf dat moment bestaat de mogelijkheid om als huurder tot actie over te gaan. De huurder heeft alsdan verschillende mogelijkheden, te weten:
- Aanspraak op herstel door de verhuurder (artikel 7:206 lid 1 BW);
- Het gesprek zelf laten herstellen (artikel 7:206 lid 3 BW);
- Huurprijsvermindering (artikel 7:207);
- Het vorderen van schadevergoeding (artikel 7:208 BW).
Dit onverminderd de rechten uit het algemeen verbintenissenrecht en vermogensrecht. Overigens dient per geval te worden afgewogen welke actie het meest passend is. Zo is huurprijsvermindering alleen mogelijk via de rechter én als het gebrek heeft geleid tot substantieel verminderd woongenot.[1] Ons kantoor kan huurders in dit proces bijstaan.
[1] Zie bijvoorbeeld: rechtbank Zeeland-West-Brabant 27 december 2023, ECLI:NL:RBZWB:2023:9302.
