Ook onder de nieuwe Wet Vaste Huurcontracten blijft het mogelijk de woning tijdelijk te verhuren op basis van een ‘tussenhuurovereenkomst’ . Dit wordt ook wel een huurovereenkomst met diplomatenclausule genoemd en biedt verhuurders de mogelijkheid om de verhuurde woning na een bepaalde termijn weer zelf te betrekken. Sinds 1 juli 2016 is deze mogelijkheid aantrekkelijker geworden voor verhuurders, omdat het sinds die periode mogelijk is om de bepaalde termijn (met wederzijds goedvinden) te verlengen, zodat de huurder de woning langer kan bewonen (dan de eerder overeengekomen termijn) en de verhuurder behoudt dan het recht om na de eerder overeengekomen termijn in de woning terug te keren.
Voorwaarden
Er zijn een aantal voorwaarden waaraan een tussenhuurovereenkomst moet voldoen:
- De huurovereenkomst moet zijn aangegaan voor een bepaalde tijd. Een overeenkomst voor onbepaalde tijd is dus niet mogelijk;
- In de huurovereenkomst moet een ontruimingsbeding te zijn opgenomen. Hierin staat dat de gehuurde woning moet worden ontruimd na afloop van de in het ontruimingsbeding overeengekomen termijn. De in het ontruimingsbeding genoemde termijn kan met wederzijds goedvinden worden verlengd, voordat de oorspronkelijk overeengekomen ontruimingstermijn is verstreken. Indien de huurovereenkomst niet voor het aflopen van de oorspronkelijk overeengekomen duur met wederzijds goedvinden wordt voortgezet maar anderszins wordt verlengd – bijvoorbeeld door een stilzwijgende verlenging – kan de verhuurder in geval van opzegging geen beroep meer doen op de diplomatenclausule;
- De verhuurder moet de woning bij terugkeer weer als woning in gebruik nemen. De woonruimte mag dan dus niet ineens met een andere gebruiksbestemming gebruikt worden;
- Als laatste moet de verhuurder belang hebben bij de terugname van het gehuurde waar de clausule op gericht was. Als de verhuurder onvoldoende aannemelijk kan maken dat hij de woning zelf wil betrekken, bijvoorbeeld omdat hij al eens heeft laten doorschemeren de woning te willen verkopen, kan het zijn dat de rechter de vordering tot beëindiging/ontruiming afwijst. Opzegging op grond van de diplomatenclausule (of op grond van dringend eigen gebruik, zie hierna, is dan niet mogelijk).
Opzegging en beëindigingsvordering
Indien de verhuurder weer terug wil keren in de woning, moet hij de huurovereenkomst opzeggen (conform de wettelijke vereisten daartoe in artikel 7:274 BW). De verhuurder moet daarbij o.a. de wettelijke opzegtermijn in acht nemen. De opzegtermijn voor de verhuurder is ten minste drie maanden, verhoogd met een maand voor elk jaar dat de huurder de woning huurt. Oftewel:
– 3 maanden als de huurder er minder dan 1 jaar woont.
– 4 maanden als hij er meer dan 1 jaar woont.
– 5 maanden als hij er meer dan 2 jaar woont.
– 6 maanden bij een woonduur langer dan 3 jaar.
De huurovereenkomst eindigt vervolgens pas als de huurder instemt met de opzegging. Stemt hij niet in met de opzegging, dan eindigt de huurovereenkomst pas door een onherroepelijke rechterlijke beslissing, zelfs als aan de voorwaarden van de diplomatenclausule is voldaan. De verhuurder moet er dus rekening mee houden, dat voor het geval de huurder niet instemt met de opzegging, het nog geruime tijd kan duren voordat de verhuurder de woning weer tot zijn beschikking heeft en dit kosten met zich brengt o.a. ten aanzien van een te volgen gerechtelijke procedure.
LET OP: de verhuurder kan de huurovereenkomst niet tussentijds opzeggen met een beroep op de diplomatenclausule. Hij kan de huurovereenkomst dus alleen opzeggen op grond van de diplomatenclausule tegen het einde van de (nader) overeengekomen termijn. Het is uiteraard wel mogelijk om de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen. Daarvoor is dus wel medewerking van de huurder nodig.
Dringend eigen gebruik
Mocht de rechter om enigerlei reden niet tot beëindiging van de huurovereenkomst overgaan, kan de huurovereenkomst eventueel worden opgezegd op grond van ‘dringend eigen gebruik’.
Er komen echter een aantal hindernissen kijken bij een succesvol beroep op deze beëindigingsgrond. Ten eerste moet het gebruik van de woning door de verhuurder zo dringend zijn dat van hem niet kan worden verwacht dat hij de huurovereenkomst voortzet. Een voorbeeld hiervan is als de verhuurder zelf geen woning meer heeft. Dit mag dan niet aan hemzelf te wijten zijn. Vaak is echter (ook) bij die vordering het probleem dat een verhuurder niet aannemelijk kan maken dat hij het voor eigen gebruik nodig heeft. Ten tweede moet er sprake zijn van een andere passende woning voor de huurder. Als laatst wordt er een belangenafweging worden gedaan. De belangen van de verhuurder moeten groter zijn dan die van de huurder bij behoudt van de woning.
Hypotheekhouder en/of gemeente
Daarnaast is niet onbelangrijk dat de verhuurder op basis van zijn (eventuele) hypotheekvoorwaarden de mogelijkheid heeft om het huis überhaupt te verhuren. Veel hypotheekhouders zijn daar terughoudend in of is voorafgaand een toestemming vereist.
Ook de gemeente kan aanvullende regels hebben met betrekking tot de verhuur van uw woning.
Meer informatie of overleg? Neem contact op met Marloes Ravensbergen-Brussee.
