Een waarborgsom verschaft zekerheid aan de verhuurder. In de meeste huurovereenkomsten spreken partijen af dat de huurder bij aanvang van de huur een ‘extra’ bedrag betaalt (meestal gelijk aan een paar maanden huur). Deze borg staat daarna op de rekening van de verhuurder geparkeerd. Als de huur eindigt heeft de huurder in beginsel recht op terugbetaling van de waarborgsom. Echter, zien verhuurders hier nog weleens van af.
Staat van de woning
Voor terugbetaling van de waarborgsom is de staat van de woning bij oplevering vaak bepalend. Als de woning namelijk in een slechtere staat was dan bij aanvang van de huur, moet een verhuurder kosten maken – zoals schoonmaak- en herstelkosten – die hij op de huurder wil verhalen. Met regelmaat ontstaat er dan een geschil over de vraag of een woning daadwerkelijk in een slechtere staat is komen te verkeren. De wet geeft het uitgangspunt dat de woning in dezelfde staat moet worden opgeleverd als bij aanvang. Wat de aanvangsstaat is, dient voorafgaand aan de huur te worden vastgesteld in een beschrijving. Deze beschrijving bevat bijvoorbeeld een omschrijving van de conditie van bepaalde zaken en een aantal afbeeldingen van de woning.
Oplevering
Bij de oplevering van de woning aan het einde van de huur is de staat van de woning aldus van belang. Doorgaans zijn er twee mogelijkheden; er is bij aanvang wel een beschrijving gemaakt of niet. De relevantie van de beschrijving laat zich zien in wie wat moet bewijzen. Bij aanwezigheid van een beschrijving is de huurder verantwoordelijk voor het aanvoeren van omstandigheden waaruit blijkt dat de woning in dezelfde staat als bij aanvang is opgeleverd. Bij afwezigheid ligt het op de weg van de verhuurder om te bewijzen dat de woning bij oplevering aan het einde van de huur in slechtere staat was dan bij aanvang van de huur.[1]
Verrekening
Ongeacht het bestaan van een beschrijving, houdt de verhuurder vaak (een gedeelte van) de waarborgsom in als er schade aan de woning is. De vraag is of dit terecht is. Vooropgesteld moet worden dat de verhuurder dit niet ‘zomaar’ kan doen. Indien een ‘grote schoonmaak’ nodig is, zal de verhuurder dit wel altijd moeten kunnen verantwoorden.[2] Ook als de verhuurder kosten maakt voor herstel van schade zal hij in principe transparant moeten zijn. De verhuurder mag schadekosten namelijk niet ongelimiteerd bij de huurder in rekening brengen. Verder blijkt uit de praktijk dat de verhuurder ook een paar ‘bijzondere’ kostenposten kan noemen. Denk hierbij aan ‘sleutelkosten’ of ‘makelaarskosten’. In de rechtspraak worden deze kostenposten evenwel niet snel aangenomen, omdat de huurder een zekere bescherming toekomt.[3] Een huurder doet er dus goed aan om de door de verhuurder opgegeven kostenposten na te gaan en waar nodig tegen te spreken.
Contact
Heeft u een geschil over de waarborgsom, neem dan contact op met ons kantoor. Wij kunnen u namelijk van juridisch advies voorzien.
[1] Rechtbank Amsterdam 21 februari 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:886, r.o. 12.
[2] Rechtbank Rotterdam 4 maart 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:2004, r.o. 4.9.
[3] Rechtbank Rotterdam 6 november 2020, ECLI:NL:RBROT:2020:10176, r.o. 5.4.-5.5.
