Voorstel tot renovatie met voortzetting huurovereenkomst
De verhuurder is verplicht om het gehuurde te voorzien van onderhoud. Daarom zal de verhuurder het gehuurde na enige tijd willen renoveren. Onder renovatie valt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing van het gehuurde door verandering of toevoeging. Renovatie wordt geacht te leiden tot toename van het huurgenot. Als de verhuurder besluit om het gehuurde te renoveren kan de verhuurder de huurovereenkomst voortzetten of opzeggen wegens dringend eigen gebruik.
Renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst
Als de verhuurder wil renoveren met voortzetting van de huurovereenkomst, dan blijft de huurder na renovatie nog steeds huurder van hetde woning. Voortzetting van de huurovereenkomst is ook mogelijk als het gehuurde wordt gesloopt met vervangende nieuwbouw. Wel is het mogelijk dat het gedaante en de inrichting van het gehuurde verandert als gevolg van de renovatie. Het is van belang dat de functie en de plaats van het pand hetzelfde blijft. Dit criterium is bedoeld om te beargumenteren dat de huur van het pand kan worden voortgezet.
Redelijk voorstel
Als de verhuurder van plan is om een gehuurde te renoveren moet hij een redelijk voorstel doen aan de huurder(s). Het voorstel moet redelijk zijn op basis van de belangen van de huurder en de verhuurder. Het is aan de verhuurder om te bewijzen dat het voorstel tot renovatie redelijk is. Als de huurder niet akkoord gaat met het voorstel kan de verhuurder naar de rechter stappen. De rechter zal oordelen of het voorstel van de verhuurder redelijk is. Als de rechter oordeelt dat het voorstel van de verhuurder redelijk is, is het aan de huurder om te beslissen of hij de huur beëindigd of het redelijke voorstel aanvaard.
Wijziging huurprijs
Indien het gehuurde door de renovatie is verbeterd kan het zijn dat de huurprijs stijgt. De verhuurder kan dit alleen doorvoeren als de huurder vooraf toestemming heeft gegeven om het gehuurde te renoveren. Bij sociale huurwoningen wordt de huurprijs bepaald aan de hand van een puntensysteem. Bij huurwoningen in de vrije sector wordt een vergelijking gemaakt met gelijke woningen (marktconforme huurprijs). Ook moet de nieuwe huurprijs redelijk zijn met betrekking tot de aanpassingen die de verhuurder heeft verricht.
Renovatie van een complex
Bij renovatie van een complex heeft de verhuurder ook toestemming van de huurders nodig. In dit geval hoeven niet alle huurders van het complex toestemming te geven. Als 70% van de huurders of meer toestemming geeft voor de renovatie wordt vermoed dat dit voorstel redelijk is. De huurders die het niet eens zijn met de renovatie mogen tegenbewijs leveren.
Indien 70% of meer van de huurders de renovatie goedgekeurd hebben, kunnen de huurders die tegen de renovatie zijn naar de rechter stappen om te voorkomen dat het pand gerenoveerd wordt. Ook voor de verhuurder is het mogelijk om naar de rechter te gaan wanneer minder dan 70% van de huurders toestemming geeft. De rechter zal bepalen of de verhuurder een redelijk voorstel heeft gedaan en of het pand gerenoveerd mag worden.
Verhuiskostenvergoeding bij renovatie woonruimte
Indien de huurder moet verhuizen wegens een renovatie is de verhuurder verplicht om de wettelijke verhuiskostenvergoeding te betalen. Wanneer de huurder tijdelijk ergens anders wordt gehuisvest als gevolg van de renovatie en vervolgens weer terugkeert in het gehuurde krijgt hij slechts één verhuiskostenvergoeding. Het moet in dit geval wel gaan om een verhuizing die in verband met de aankomende renovatie noodzakelijk is. De renovatie moet dus niet kunnen plaatsvinden als de huurder in het gehuurde blijft gedurende de renovatie. De huurder heeft geen recht op een verhuiskostenvergoeding als hij kiest om tijdelijk in een andere woning te wonen terwijl dit niet noodzakelijk is.
Vragen?
Heeft u vragen over een renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst? Neem contact op via 071-3610900 of kantoor@bosadvocaten.nl.
