Renovatie van het gehuurde

Als een verhuurder besluit om een huurwoning te willen renoveren, kan dit niet zomaar. De huurder heeft rechten, waarmee de verhuurder rekening dient te houden. Ook de verhuurder heeft een aantal rechten, mogelijkheden en plichten. De voortzetting van een huurovereenkomst bij renovatie volgt uit artikel 7:220 lid 2 BW.

Renovatie

Onder renovatie valt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing van het gehuurde door verandering of toevoeging. Dit betekent dat een woonruimte slopen om vervolgens een nieuwe woonruimte te bouwen onder renovatie valt. Ook gedeeltelijke vernieuwing, dus bijvoorbeeld een keuken die wordt vervangen, valt onder renovatie. Het doel van de renovatie zal altijd gericht moeten zijn op een toename van het huurgenot.

Toestemming door redelijk voorstel

Indien een verhuurder van plan is om de woonruimte te renoveren, zal hij moeten zorgen dat hij toestemming heeft van de huurder(s). Dit regelt hij door een redelijk voorstel te doen. De huurder wordt geacht om dit voorstel te accepteren. Wanneer de huurder besluit dat niet te doen, kan de verhuurder naar de rechter stappen. De rechter beslist dan of het voorstel redelijk is. Indien dat het geval is, zal de huurder moeten beslissen tussen twee opties. Hij kan het voorstel dan alsnog aanvaarden of hij kan de huurovereenkomst beëindigen. Als de huurder het redelijk voorstel aanvaardt, blijft hij huurder van de woning. Zowel tijdens als na de renovatie. Een eis hiervoor is dat de woonruimte dezelfde functie moet behouden en op dezelfde plek moet blijven staan.

Meerdere huurders

Wanneer er sprake is van een complex heeft de verhuurder toestemming nodig van tenminste 70% van de huurders. Het gaat dan om een complex van ten minste 10 woningen. De huurders die het niet eens zijn met de renovatie, kunnen zich hiertegen verzetten. Zij kunnen dan naar de rechter stappen. Besluit de rechter dat de renovatie toch door mag gaan, dan zullen de huurders zich hierbij neer moeten leggen.

Gevolgen van een renovatie

Het kan noodzakelijk zijn voor de huurder om de woonruimte tijdens de renovatie tijdelijk te verlaten. Indien de huurder na de renovatie weer terugkeert naar de woning, zal de verhuurder verplicht zijn één keer de wettelijke verhuiskostenvergoeding te moeten betalen. Het kan ook zijn dat de verhuurder een vergoeding in natura wil betalen. Dit betekent dat de verhuurder de huurder gedeeltelijk of volledig betaalt in spullen of een woning. Denk hierbij aan het verzorgen van de noodzakelijke tijdelijke verhuizing.

Een gevolg van de renovatie, kan bij liberale huur een verhoging van de huurprijs zijn.  Dit kan echter alleen als de huurder vooraf toestemming heeft gegeven om het gehuurde te renoveren. De nieuwe huurprijs moet natuurlijk wel in verhouding liggen met de vernieuwing van de woonruimte. Bij sociale huur is een huurprijsverhoging in beginsel niet toegestaan.

Een ander gevolg van de renovatie kan beëindiging van de huurovereenkomst zijn. De verhuurder beroept zich dan op dringend eigen gebruik. Bij deze beëindigingsgrond moet er wel sprake zijn voor een passende andere woonruimte voor de huurder. Opzegging van een huurovereenkomst moet schriftelijk gebeuren. De opzeggingsgrond moet worden vermeld in de brief. De huurovereenkomst wordt pas beëindigd wanneer de huurder het eens is met de opzegging. Als de huurder het niet eens is met de beëindiging, kan de verhuurder naar de rechter stappen. De rechter zal dan beslissen of er sprake is van dringend eigen gebruik en zo nodig bepalen dat de huurovereenkomst wordt beëindigd. Er wordt hierbij rekening gehouden met de belangen van beide kanten en ook wordt gekeken naar de financiële situatie van de huurder. Zo nodig kan de rechter beslissen dat er een vergoeding moet worden betaald aan de huurder.