Huur
Specialisme > Renovatie en dringende werkzaamheden

Renovatie en dringende werkzaamheden

Als een verhuurder werkzaamheden aan een huurwoning wilt gaan verrichten, kunnen deze werkzaamheden opgevat worden als renovatie of dringende werkzaamheden. Bij renovatie en bij dringende werkzaamheden liggen de (rechts)gevolgen anders. Maar wanneer is er sprake van renovatie en wanneer van dringende werkzaamheden en welke (rechts)gevolgen zijn hieraan verbonden?

Dringende werkzaamheden

Bij dringende werkzaamheden gaat het vaak om (kleine) reparaties in de woning. De huurder is verplicht om de dringende werkzaamheden te accepteren en medewerking te verlenen. De huurder moet die werkzaamheden zogezegd gedogen. Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Voorbeelden van dringende werkzaamheden:

  • reparaties (denk aan een lekkage);
  • preventief onderhoud (ter voorkoming van gebreken);
  • funderingsherstel.

Als een huurder veel ongemak heeft van de uitvoering van de dringende werkzaamheden, kan de huurder eventueel aanspraak maken op schadevergoeding en/of vermindering van de huurprijs.

Renovatie

Zoals aangegeven moet een huurder dringende werkzaamheden gedogen. Dat is niet het geval bij renovatiewerkzaamheden. Bij renovatiewerkzaamheden zal een verhuurder eerst een redelijk voorstel aan zijn huurder moeten voorleggen. Daarnaast kan de huurder bij renovatie aanspraak maken op de wettelijk voorgeschreven verhuiskostenvergoeding van € 6.334 (per 28 februari 2021, jaarlijks geïndexeerd). Een huurder kan aanspraak maken op dit bedrag, als de noodzaak er is om (al dan niet tijdelijk) te verhuizen tijdens de renovatiewerkzaamheden. Om deze problemen (en deze extra kostenpost) te voorkomen, omzeilen veel verhuurders in hun communicatie de term ‘renovatie’. Dat zal in een procedure niet helpen, want de rechter toetst zelf of er sprake is van renovatie. De naam die aan de werkzaamheden wordt gegeven maakt dan niet uit. En als er als gevolg van de werkzaamheden moet worden verhuisd, is de verhuurder de vergoeding verschuldigd.

Redelijk voorstel

Er is een mogelijkheid om bij renovatie niet de verhuiskostenvergoeding te hoeven betalen. Soms is renovatie mogelijk met instandhouding van de huurovereenkomst. De verhuurder moet een redelijk voorstel doen. Als de huurder instemt, dan gelden de afspraken in dat voorstel. In het voorstel moet onder ander komen te staan:

  • welke werkzaamheden er worden verricht;
  • wat de planning is;
  • hoe de woning na afloop wordt opgeleverd;
  • of er een huurverhoging wordt doorgevoerd en met welk bedrag;
  • een eventuele verhuiskostenvergoeding.

Bij complexgewijze renovatie (een bouwkundige eenheid van 10 gebouwen of meer) geldt bovendien dat wanneer 70% van de huurders in heeft gestemd, het voorstel voor de niet-instemmende huurders redelijk wordt geacht. Die huurders moeten nadat zij te horen hebben gekregen dat er al een meerderheid van 70% is behaald, zelf naar de rechter.

Opzegging

Renovatie kan ook leiden tot opzegging van de huurovereenkomst. Dan gaat het om een renovatie waarbij de huurovereenkomst niet in stand kan blijven. De opzeggingsgrond is dan ‘dringend eigen gebruik’.

Vragen?

Neem bij vragen over renovatie, opzegging wegens dringen eigen gebruik of dringende werkzaamheden vrijblijvend contact met ons op.