Dringend eigen gebruik
Dringend eigen gebruik is een van de beëindigingsgronden zoals genoemd in artikel 7:274 lid 1 BW. Bij dringend eigen gebruik is er sprake van een verhuurder die het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De verhuurder zal moeten uitleggen waarom de woonruimte dringend nodig is voor eigen gebruik en waarom de huurovereenkomst dus moet worden beëindigd.
Eigen gebruik
Het begrip ‘gebruik’ wordt ruim toegepast. Het hoeft dus niet te betekenen dat de verhuurder zelf in het huis wil gaan wonen. Ook een ander die van de woning gebruik wil gaan maken, kan onder het dringend eigen gebruik vallen. Een vereiste hierbij is dat het gebruik in het eigen belang van de verhuurder moet dienen. Een werknemer is een voorbeeld van een ander die van de woonruimte gebruik wil maken en wat in het eigen belang is van de verhuurder.
Ook bij renovatie of sloopwerkzaamheden waarbij de huurovereenkomst niet kan worden voortgezet, kan er een beroep worden gedaan op deze beëindigingsgrond. Verkoop valt niet onder dringend eigen gebruik. Hierdoor kan een verhuurder zich dus nooit beroepen op deze beëindigingsgrond voor de verkoop van een woonruimte.
Passende woonruimte
Een bijkomend vereiste is dat de huurder een andere passende woonruimte moet kunnen vinden. Het gaat hierbij niet om een soortgelijke woonruimte. De woonruimte mag verschillen in prijs, grootte of ligging. Met passende woonruimte wordt bedoeld dat de woonruimte bij de huurder past. Hiervoor zal worden gekeken naar de persoonlijke en financiële situatie van de huurder. Ook zal de huizenmarktsituatie worden bekeken. Als de huurder beroepswerkzaamheden uitvoert in zijn huis, zal hier natuurlijk ook rekening mee worden gehouden. De rechter zal bij de beoordeling kijken naar wat de huurder heeft geprobeerd om een andere passende woonruimte te vinden. Er geldt wel een uitzondering. Voor jongeren, studenten en promovendi geldt de eis van een andere passende woonruimte kunnen vinden namelijk niet.
Belangenafweging
Als aan beide vereisten is voldaan, zal er nog een belangenafweging plaatsvinden. De beoordeling van de dringendheid valt hieronder. Het hangt immers van de omstandigheden van beide partijen af of er sprake is van dringendheid. De rechter beoordeelt bij de belangenafweging of van de verhuurder ‘niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd.’ De belangen van de verhuurder zullen zwaarder moeten wegen dan die van de huurder om de huurovereenkomst te kunnen beëindigen. Wanneer de belangen van de huurder zwaarder wegen, zal de rechter kijken naar alternatieven. Er kan dan worden besloten dat de huurovereenkomst in stand blijft, of dat er bijvoorbeeld een (extra) vergoeding moet worden betaald aan de huurder. De rechter zal dit toetsen door te kijken naar de huidige woonruimte, omstandigheden en financiële situatie van de huurder. Ook houdt de rechter rekening met het eventuele gezin van de huurder en eventuele onderhuurders.
