Opzeggingsgronden

Een huurovereenkomst kan enkel worden opgezegd als hiervoor een wettelijke opzeggrond is. In artikel 7:274 lid 1 BW staan deze opzeggingsgronden benoemd. Er moet derhalve aan één van deze gronden zijn voldaan voordat de verhuurder de huurovereenkomst kan beëindigen.

1. De huurder heeft zich niet gedragen als een goed huurder betaamt;
2. Er is sprake van een huurovereenkomst met een diplomatenclausule (tussenhuur);
3. De verhuurder heeft de woonruimte nodig voor eigen gebruik;
4. De huurder stemt niet toe met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte;
5. De verhuurder wil een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming verwezenlijken;
6. Als de huurovereenkomst een onzelfstandige woning betreft die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft;
7. Als de huurovereenkomst een zelfstandige woning betreft in een gebouw waarvoor een omgevingsvergunning is verleend met een termijn van maximaal 15 jaar en de huurovereenkomst is opgezegd tegen de dag waarop die omgevingsvergunning komt te vervallen.

1. Niet gedragen zoals een goed huurder betaamt

De huurder heeft zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt wanneer de huurder zich niet aan de afgesproken regels houdt. Het gaat er hierbij niet alleen om hoe de huurder de gehuurde woonruimte gebruikt, maar ook hoe de huurder zich gedraagt tegenover zijn buren. Als een huurder zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt, kan de verhuurder er, naast opzegging, ook voor kiezen om een huurovereenkomst te laten ontbinden. Hiervoor kiest de verhuurder meestal, omdat dit voordeliger is. De rechter neemt in zijn beslissing alle omstandigheden mee en beoordeelt of de ernst van het wangedrag de (ingrijpende) sanctie van beëindiging rechtvaardigt. In het geval van overlast is het van belang dat de verhuurder een dossier bijhoudt van alle keren dat de overlast heeft plaatsgevonden. De verhuurder moet namelijk bewijzen dat de huurder overlast veroorzaakt.

2. Tussenhuur / Diplomatenclausule

Bij deze beëindigingsgrond moet er sprake zijn van een huurovereenkomst waarin is afgesproken wanneer de huurder het gehuurde moet ontruimen. Dit betekent dat er dus een einddatum is opgenomen in het contract en dat daarbij is bepaald dat de huurder het gehuurde op die datum leeg heeft gehaald. Die verplichting wordt opgenomen in een ontruimingsbeding. Dit beding is dus noodzakelijk om een beroep te kunnen doen op deze beëindigingsgrond. De einddatum van de huurovereenkomst kan worden verlengd wanneer beide partijen daarmee instemmen.

Naast het verplichte ontruimingsbeding, moet uit het contract ook duidelijk blijken dat de verhuurder na afloop van de huurovereenkomst weer in de woning wil terugkeren. Het kan dan gaan om zowel een eigenaar van de woonruimte als een huurder die de woonruimte heeft onderverhuurd. Ook wanneer een vorig huurder opnieuw in de woonruimte wil gaan verblijven, kan een beroep worden gedaan op deze beëindigingsgrond. Het verhuren van de woning voor een periode, terwijl de eigenaar of huurder daarna weer terug wil keren in de woning wordt ‘tussenhuur’ of de ‘diplomatenclausule’ genoemd.  Het is belangrijk om te benoemen dat er alleen een succesvol beroep kan worden gedaan op deze beëindigingsgrond, wanneer de overeengekomen huurperiode is afgelopen en aan de eisen is voldaan.

3. Dringend eigen gebruik

Wanneer de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, kan het huurcontract worden opgezegd. Dringend eigen gebruik wordt ruim toegepast. Het kan zo zijn dat een verhuurde de woning zelf weer wilt gaan gebruiken. Ook het gebruik van de woning voor eigen belang is een geldige reden. Denk hierbij aan een werknemer die in het huis moet gaan wonen. Daarnaast zijn sloop en/of renovatie ook vormen van dringend eigen gebruik. De enige uitzondering die in de wet geldt, is de verkoop van een woning. Dit valt niet onder dringend eigen gebruik, waardoor een overeenkomst dus niet beëindigd kan worden op deze grond.

Een bijkomend vereiste bij deze beëindigingsgrond is dat de huurder wel een andere geschikte woonruimte moet kunnen vinden. Hierop is een uitzondering terug te vinden in de wet. Voor jongeren, studenten en promovendi geldt dit vereiste van een geschikte andere woonruimte kunnen vinden niet. De nieuwe woonruimte zal moeten passen bij de huurder. Hiervoor wordt gekeken naar de persoonlijke situatie van de huurder en de marktsituatie. Ook wanneer de huurder beroepswerkzaamheden uitvoert in zijn huis, zal hier rekening mee moeten worden gehouden. Bij de beslissing van de rechter zal worden gekeken naar wat de huurder heeft geprobeerd om een nieuwe passende woonruimte te vinden.

Als aan beide vereisten is voldaan, zal er nog een belangenafweging plaatsvinden. De rechter beoordeelt hierbij of van de verhuurder ‘niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd’. Als de belangen van de verhuurder zwaarder wegen, dan zal de rechter de beëindiging toewijzen. Het kan ook zijn dat de belangen van de huurder zwaarder wegen. De rechter zal dit toetsen door te kijken naar de huidige woonruimte, omstandigheden en financiële situatie van de huurder en de eventuele andere gezinsleden. Er kan dan worden besloten dat de huurovereenkomst in stand blijft, of dat er bijvoorbeeld een (extra) vergoeding moet worden betaald aan de huurder.

4. Niet instemmen met redelijk aanbod

Wanneer de huurder weigert een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte te accepteren, kan de huurovereenkomst worden beëindigd. Er moet sprake zijn van een redelijk aanbod. Het gaat er hierbij om of van de huurder in redelijkheid kan worden verlangd dat hij het aanbod aanvaardt. Daarbij houdt de rechter ook rekening met persoonlijke omstandigheden van de huurder.

Het voorstel van de verhuurder ziet vaak op wijziging van de huurprijs bij geliberaliseerde woonruimte en/ of als het gaat om renovatie. Bij renovatie gaat het dan vaak om verbeteringen die worden aangebracht met als gevolg een verhoging van de huurprijs.

Woningen die onder de liberalisatiegrens liggen zijn onderdeel van de sociale of gereguleerde huursector. Deze liberalisatiegrens is een vastgesteld bedrag waar het bedrag van de huur nooit boven mag komen. Een geliberaliseerde woonruimte ligt boven deze grens. Het is belangrijk om hierbij op te merken dat er alleen wordt gekeken naar het bedrag dat de huur was bij aanvang van een huurovereenkomst en de toen geldende liberalisatiegrens.

In mei 2021 heeft er echter een wetswijziging plaatsgevonden. De Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten is voor een periode van drie jaar gewijzigd. Het doel van de wetswijziging is om huurders van geliberaliseerde woonruimten te beschermen tegen enorme stijgingen van de huur. Door deze wijziging geldt er een maximale stijging van de jaarlijkse huurverhoging. Dit houdt in dat de stijging maximaal het percentage van de inflatie + één procent mag zijn. Als de verhuurder de huur hoger maakt dan deze toegestane stijging, is dit beding nietig.

Naast deze maximale huurverhoging, mag er ook geen opzegging meer plaatsvinden wanneer er alleen een redelijk aanbod is gedaan. Er kan nu alleen een beroep worden gedaan op deze opzeggingsgrond wanneer het juist niet gaat om een wijziging van de huurprijs. Wel kan de wijziging nog te maken hebben met de servicekosten bij geliberaliseerde woningen.

5. Geldend bestemmingsplan

Deze opzeggingsmogelijk staat in de wet, maar wordt over het algemeen niet zoveel gebruikt door particuliere verhuurders. Vooral de overheid maakt in de regel gebruik van deze beëindigingsgrond. Het gaat hierbij immers om een verhuurder die het gehuurde wil aanpassen naar een bestemming die volgens een bestemmingsplan geldt. Bij het realiseren van deze bestemming moet het niet meer mogelijk zijn om de huurovereenkomst voort te zetten. Er geldt voor deze beëindigingsgrond wel een voorwaarde. De ontwikkeling van de gemeente moet het aanpassen van een woning naar een bestemming noodzakelijk achten. Bij deze beëindigingsgrond voert de rechter geen belangenafweging uit.

6. Onzelfstandige woonruimte

Indien de verhuurder in zijn eigen woning kamers verhuurt, kan hij door deze opzeggingsgrond de huurovereenkomst beëindigen. Het verhuren van kamers binnen een huis wordt hospita-verhuur genoemd. In artikel 7:232 lid 3 BW wordt bepaald dat de huurovereenkomst ten minste negen maanden moet duren om een beroep te kunnen doen op deze beëindigingsgrond. De eerste negen maanden gelden immers als een proefperiode.

Een ander belangrijke vereiste is dat de huurovereenkomst eerst moet zijn opgezegd. De rechter zal bij zijn beslissing voor beëindiging voornamelijk kijken naar de gronden die in de opzegging vermeld staan. Hierbij wordt de mogelijkheid gecreëerd om een beroep op psychische overlast te kunnen doen. Psychische overlast is overlast die wordt veroorzaakt door iemand die dat niet verweten kan worden.

De rechter zal bij deze opzeggingsmogelijkheid een belangenafweging uitvoeren. Hij zal deze afweging zorgvuldig moeten maken, omdat er niet te snel mag worden geconcludeerd dat de relatie tussen de huurder en verhuurder ondragelijk is geworden. De gronden waarop de rechter de beëindiging kan toewijzen zijn zeer ruim. Bij deze belangenafweging zal elk belang van de verhuurder bijdragen aan de beslissing van de rechter. Het doel van deze opzeggingsgrond is immers om kamerverhuur te stimuleren. Door deze opzeggingsmogelijkheid zullen verhuurders meer zekerheid hebben.

7. Zelfstandige woning (flexwoningen)

Voorheen waren er zes beëindigingsgronden in artikel 7:274 lid 1 BW opgenomen. Dit artikel is echter in 2021 gewijzigd. Er is toen een nieuwe opzeggingsmogelijkheid bijgekomen. Deze opzeggingsmogelijkheid is in het leven geroepen door het woningtekort in Nederland. Om dit tekort aan te pakken zijn er meer flexwoningen geplaatst.

Deze woningen zijn makkelijker te bouwen en te plaatsen dan vaste woningen. De eerder genoemde zes opzeggingsmogelijkheden zijn echter niet van toepassing op flexwoningen, omdat deze woningen alleen mogen blijven staan tot de omgevingsvergunning afloopt. Door deze nieuwe beëindigingsmogelijkheid heeft de verhuurder zekerheid dat de woning ook echt ontruimd is na het aflopen van de omgevingsvergunning. De omgevingsvergunning moet maximaal voor vijftien jaar gelden. Daarnaast moet de huurovereenkomst voor de einddatum van de omgevingsvergunning zijn afgelopen. Ook moet in de huurovereenkomst duidelijk vermeld staan dat er sprake is van een omgevingsvergunning en met welke termijn die vergunning geldt.