Huur
Specialisme > Opzegging huur > Opzegging huurovereenkomst woonruimte

Opzegging huurovereenkomst woonruimte

De huurovereenkomst kan op verschillende manieren worden beëindigd. Dit kan door:

  • opzegging
  • ontbinding
  • vernietiging
  • beëindiging met wederzijds goedvinden.

In dit artikel gaan wij in op de opzegging van een huurovereenkomst.

Opzegging

De opzegging moet plaatsvinden door het uit laten brengen van een deurwaardersexploot of per aangetekende brief. In de opzegging moeten de gronden vermeld staan die tot opzegging hebben geleid. Verder moet de verhuurder in de opzegging aan de huurder vragen om binnen zes weken te laten weten of hij wel of niet toestemt in beëindiging van de huurovereenkomst.

Opzeggingsgronden

Bij opzegging kan de huur alleen worden beëindigd als er sprake is van een geldige opzeggingsgrond. Een verhuurder heeft beperkte gronden waarop hij de huur kan opzeggen.* Opzegging is mogelijk als:

  1. de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt;
  2. er sprake is van een huurovereenkomst met een diplomatenclausule;
  3. de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik;
  4. de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte;
  5. de verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken;
  6. de huurovereenkomst een onzelfstandige woning betreft, die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft.

1. De huurder heeft zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt

Als de huurder zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt, kan de verhuurder er ook voor kiezen om de huurovereenkomst te laten ontbinden. In de meeste gevallen kiest de verhuurder voor ontbinding. De rechter neemt in zijn beslissing alle omstandigheden mee en beoordeelt of de ernst van het wangedrag de (ingrijpende) sanctie van beëindiging rechtvaardigt.

2. Diplomatenclausule

Deze opzeggingsmogelijkheid ziet op het geval dat de verhuurder de woning (weer) als woning in gebruik wil nemen. In de huurovereenkomst moet duidelijk zijn opgenomen dat de verhuurder na afloop van de huurperiode  weer in de woning wil terugkeren. Ook moet in het huurovereenkomst staan dat de huurder na afloop van de huurperiode de woning ontruimt.

3. Dringend eigen gebruik

Deze beëindigingsgrond ziet op het geval dat de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Dringend eigen gebruik wordt ruim toegepast. Het betekent niet dat de verhuurder het gehuurde zelf weer moet gaan gebruiken, maar ook het gebruik door een ander (bijvoorbeeld een werknemer) kan daaronder vallen. Ook sloop en/of renovatie kunnen vormen zijn van dringend eigen gebruik. De wet sluit verkoop van de woning uit (als vorm van dringend eigen gebruik).

Een voorwaarde bij de toepassing van deze beëindigingsgrond is dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen (voor jongeren, studenten en promovendi geldt deze voorwaarde niet). De beschikbaarheid van andere passende ruimte moet voldoende aannemelijk zijn.

Als de verhuurder kan aantonen dat hij de woning voor dringend eigen gebruik nodig heeften de huurder andere passende woonruimte kan krijgen, volgt er nog een belangenafweging. De rechter beoordeelt of van de verhuurder ‘niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd’. Als de belangen van de verhuurder prevaleren, dan wijst de rechter de beëindiging toe.

4. Niet instemmen met een redelijk aanbod

Als de huurder niet instemt met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, kan de rechter ook tot beëindiging overgaan. Vaak ziet het voorstel van de verhuurder op wijziging van de huurprijs bij geliberaliseerde woonruimte en/of als het gaat om renovatie. Bij renovatie gaat het dan vaak om verbeteringen aan te brengen met een daarmee verbonden verhoging van de huurprijs.

Of er sprake is van een redelijk aanbod gaat het erom of van de huurder in redelijkheid kan worden verlang dat hij het aanbod aanvaardt. Daarmee houdt de rechter ook rekening met persoonlijke omstandigheden van de huurder.

5. Bestemmingsplan

Deze beëindigingsgrond ziet erop dat de verhuurder een volgens een geldend bestemmingsplan op het gehuurde rustende bestemming wil verwezenlijken en dat niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. De rechter voert geen belangenafweging uit bij deze opzeggingsgrond.

6. Onzelfstandige woonruimte (inwonende huurder)

Als een verhuurder in zijn eigen woning kamers verhuurt, kan hij deze opzeggingsgrond gebruiken  om de huur te beëindigen. De gronden waarop de rechter de beëindiging kan toewijzen zijn zeer ruim: ieder belang van de verhuurder kan helpen.

Vragen?

Neem bij vragen vrijblijvend contact op met een van onze specialisten:

mr. M.L. Ravensbergen-Brussee (Marloes)
mr. M. Bathoorn (Mitchell)

 


*De opzeggingsbescherming is niet van toepassing in onderstaande gevallen. De verhuurder hoeft dus niet gebruik te maken van een van bovengenoemde opzeggingsgronden om de huur te beëindigen:

  • huurovereenkomsten naar zijn aard van korte duur;
  • hospitaverhuur (gedurende de eerste 9 maanden);
  • huur op grond van de Leegstandswet;
  • tijdelijke huurovereenkomsten (van maximaal twee jaar voor zelfstandige woontruimte en van maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte)