Dringend eigen gebruik

Vanaf artikel 7:290 BW heeft de wetgever regels vastgelegd omtrent de huur van een bedrijfsruimte. Na een termijn van vijf jaar heeft de verhuurder nog niet zoveel mogelijkheden om de huurovereenkomst te beëindigen. Meer mogelijkheden zijn pas mogelijk vanaf tien jaar nadat de huurovereenkomst is ondertekend. Een van de opzeggingsgronden die wel geldt na vijf jaar is dringend eigen gebruik. Als de verhuurder de overeenkomst heeft opgezegd, maar de huurder is het hier niet mee eens, dan zal de verhuurder naar de rechter moeten stappen. Hij kan de beëindiging dan vorderen met een beroep op dringend eigen gebruik.

Persoonlijk gebruik

Dringend eigen gebruik volgt uit artikel 7:296 lid 1 sub b BW. Hierin wordt vermeld dat de verhuurder moet aantonen dat hij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen. Het is hierbij niet verplicht dat de verhuurder het gehuurde zelf in gebruik wil nemen. Ook een persoon die in nauwe relatie staat met de verhuurder kan het gehuurde dringend nodig hebben. Het is hierbij niet noodzakelijk dat de gehele ruimte nodig is.

Rechtspersonen

Ook een rechtspersoon kan het gehuurde dringend nodig hebben. Hierbij gelden twee voorwaarden. Ten eerste moet het gebruik altijd in het eigen belang van de verhuurder zijn. Ten tweede is het vereist dat de rechtspersoon aan de verhuurder is gelieerd. Dit is bijvoorbeeld zo wanneer de verhuurder directeur is van de rechtspersoon. Er moet dus sprake zijn van een nauw verband tussen de verhuurder en de rechtspersoon. Als er sprake is van een moeder- en dochtervennootschap,  mag niet zomaar worden aangenomen dat dit nauwe verband tussen beide vennootschappen bestaat. Er zal dan moeten worden aangetoond dat het eigen belang van de dochtervennootschap zal worden gediend wanneer de moedervennootschap van het pand gebruik zal gaan maken. Een andere mogelijkheid is dat de rechtspersoon het pand wil verhuren aan een natuurlijk persoon.

Eigen belang

Zodra een verhuurder zich op de beëindigingsgrond van eigen dringend gebruik beroept, zal er dus sprake moeten zijn van een eigen belang bij de verhuurder. Hij zal dit zelf moeten aantonen. Dit eigen belang moet ook aanwezig zijn op het tijdstip dat de rechter uitspraak doet. Daarnaast moet er sprake zijn van een (nauw) verband tussen de verhuurder en huurder. Zodra er aan één van deze eisen niet kan worden voldaan, kan er geen beroep worden gedaan op deze beëindigingsgrond.

Renovatie

Verkoop van het gehuurde valt niet onder dringend eigen gebruik. Renovatie kan wel onder eigen gebruik vallen. Onder renovatie valt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing van het gehuurde door verandering of toevoeging. Dit betekent dat een ruimte kan worden gesloopt, om vervolgens een nieuwe ruimte te bouwen. Een voorwaarde hierbij is dat de plaats en functie van de ruimte in beginsel hetzelfde blijven. Bij gedeeltelijke vernieuwing gaat het om een deel van de ruimte die wordt gerenoveerd. Denk hierbij aan het plaatsen van een nieuwe keuken. Wanneer de renovatie niet kan plaatsvinden zonder beëindiging van de huurovereenkomst, kan de overeenkomst worden beëindigd op grond van dringend eigen gebruik. De renovatie moet wel noodzakelijk zijn.

Onrendabele exploitatie

Het is hierbij belangrijk om te noemen dat er een bescherming voor de huurder geldt. In het geval van renovaties die tot gevolg moeten hebben dat er een einde komt aan een onrendabele exploitatie, moet er voor de boordeling van de dringendheid voornamelijk worden gekeken naar de bedrijfseconomische belangen van zowel de huurder als verhuurder. Met onrendabele exploitatie wordt bedoeld dat er niet genoeg winst wordt behaald bij het beheren van een bedrijf. Volgens een uitspraak van de Hoge Raad kan er niet van de verhuurder worden verwacht dat hij de huurovereenkomst laat doorlopen wanneer er na de renovatie niet voldoende winst wordt behaald om de kosten te dekken bij het beheren van het bedrijf.  Dit zal een verhuurder uiteraard wel met financiële stukken moeten onderbouwen.

Bestemmingsplan

Hoewel het een beëindigingsgrond is op het gebied van een huurcontract van een bedrijfsruimte, hoeft het voorgenomen duurzaam gebruik niet uit het gebruik van een bedrijfsruimte te bestaan. Ander gebruik, mits dat volgens een geldend bestemmingsplan mag, is ook toegestaan. Denk hierbij aan het gehuurde gebruiken als woonruimte in plaats van bedrijfsruimte.

Beoordeling dringend gebruik

Om te beoordelen of iets onder dringend gebruik valt, moet er worden gekeken naar alle omstandigheden. Er kan al sprake van zijn bij het bekijken van de bedrijfseconomische motieven. Het hoeft niet te betekenen dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en het gehuurde nodig heeft om hier een oplossing voor te bieden. Ook wanneer er alternatieven beschikbaar zijn voor de verhuurder, hoeft dat niet te betekenen dat er geen beroep kan worden gedaan op de beëindigingsgrond. Ten eerste zal er pas worden gekeken naar die alternatieven als het logisch zou zijn dat de verhuurder zich daar zou vestigen. Ten tweede ligt de bewijslast bij de huurder. Hij zal moeten aantonen dat er andere alternatieven zijn en beargumenteren waarom het logischer zou zijn voor de verhuurder om zich daar te vestigen.

Als aan alle voorwaarden is voldaan, zoals deze zijn genoemd in de wet, zal er geen belangenafweging plaatsvinden. De rechter zal in zijn beslissing de beëindiging van de huurovereenkomst moeten toewijzen.