Opzeggingsgronden bedrijfsruimte art. 7:290 BW
Als de verhuurder de huurovereenkomst van een bedrijfsruimte ex art. 7:290 BW wilt opzeggen, dan moet hij de reden van opzegging vermelden (opzeggingsgronden). Een opzegging die deze gronden niet bevat is nietig. Alleen de opzeggingsgronden die in de opzeggingsbrief staan vermeld kunnen als basis dienen voor de procedure tot beëindiging van de huurovereenkomst. De reden daarvoor is dat de huurder zijn positie ten aanzien van de opzegging moet kunnen inschatten. Wijziging of aanvulling van deze grond is gedurende de procedure in principe niet mogelijk.
Uit jurisprudentie blijkt dat de letterlijke tekst van de opzeggingsbrief niet het onderwerp van de procedure hoeft te zijn, maar de betekenis die de huurder in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de inhoud van de opzeggingsbrief mocht toekennen. Daarbij is van belang wat de verhuurder en huurder onderling over en weer voorafgaande aan de opzegging hebben gemeld.
Beëindiging na de eerste termijn van vijf jaar
Na de eerste termijn van vijf jaar kan de verhuurder op slechts twee gronden opzeggen:
- slechte bedrijfsvoering
- dringend persoonlijk gebruik
Slechte bedrijfsvoering
Of er sprake is van een slechte bedrijfsvoering door de huurder, wordt beoordeeld naar alle omstandigheden van het geval. Als een huurder bijvoorbeeld ook nog een andere bedrijfsruimte huurt en de bedrijfsvoering daarvan is nauw verbonden met de bedrijfsruimte die wordt opgezegd, kan de bedrijfsvoering in die andere bedrijfsvoering worden betrokken in de beoordeling. Voor de opzegging op deze grond is niet vereist dat de huurder een verwijt valt te maken. Ook is niet vereist dat de verhuurder nadeel heeft van de bedrijfsvoering door de huurder. Als de rechter oordeelt dat er sprake is van een slechte bedrijfsvoering, dan moet hij de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijzen.
Slechte bedrijfsvoering kan ook een grond vormen voor ontbinding van de huurovereenkomst. Dan is opzegging niet nodig.
Dringend persoonlijk gebruik
De verhuurder moet bij deze opzeggrond aannemelijk maken dat hijzelf of iemand anders die in nauwe relatie tot hem staat het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en dat hij daarom het gehuurde dringend nodig heeft. Het voorgenomen gebruik hoeft niet te bestaan uit het gebruik als 290-bedrijfsruimte. Verkoop van het pand valt niet onder dringend eigen gebruik. Renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is of sloopt valt ook onder dringend eigen gebruik.
Beëindiging na de tweede termijn van vijf jaar
Na de tweede termijn komen er een aantal opzeggingsmogelijkheden bij. De verhuurder kan dan ook opzeggen als:
3. de huurder niet instemt met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst
4. de verhuurder een bestemming wil verwezenlijken volgens een geldig bestemmingsplan.
Ook kan de rechter beëindiging van de huurovereenkomst toewijzen op grond van een redelijke afweging van belangen van partijen. De rechter weegt dan de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst tegen de belangen van de huurder bij verlenging van de huurovereenkomst af.
Niet toestemmen in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst met betrekking tot het gehuurde
Het aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst mag niet (enkel) betrekking hebben op een wijziging van de huurprijs. Het aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst kan bijvoorbeeld betrekking hebben op aanpassing van verouderde contractsbepalingen (o.a. de toepasselijke algemene voorwaarden, verandering van de omvang van het gehuurde, etc.). Als het aanbod hierop betrekking heeft en dit in samenhang met bijvoorbeeld een uitbreiding of verbetering van de verhuurde bedrijfsruimte wordt gedaan, kan er in principe wel een wijziging van de huurprijs worden voorgesteld. De rechter moet dan beoordelen of de verhoging niet onredelijk verzwarend is.
Verwezenlijking van op het gehuurde liggende bestemming
Bij deze opzeggingsgrond moet het gaan om een geldig (onherroepelijk vastgesteld) bestemmingsplan en dat de verhuurder niets anders kan dan handelen volgens dat bestemmingsplan.
Belangenafweging
Zoals aangegeven weegt de rechter bij de redelijke belangenafweging de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst af tegen de belangen van de huurder bij verlenging van de huurovereenkomst. De rechter moet de vordering tot beëindiging afwijzen als (na belangenafweging) niet van de huurder kan worden verwacht dat hij het gehuurde ontruimd.
Bij de redelijke belangenafweging kan een voorgenomen verkoop wel tot beëindiging van de huur leiden. In dat geval niet in het kader van dringend eigen gebruik, maar in het kader van de algemene belangenafweging.
Vragen?
Neem bij vragen over (ver)huur van de bedrijfsruimte of de opzegging daarvan gerust contact op via 071-3610900 of kantoor@bosadvocaten.nl
