Ontruimingsbescherming

Twee maanden

Na het beëindigen van de huurovereenkomst door de verhuurder van overige bedrijfsruimte ex artikel 7:230a BW (kantoorruimte, opslagruimte, garageboxen, fabriekshallen) heeft de huurder van rechtswege ontruimingsbescherming.

Ontruimingsbescherming betekent dat de huurder de bedrijfsruimte niet hoeft te ontruimen (en op te leveren) op de dag dat de huurovereenkomst eindigt. De verplichting om het gehuurde te ontruimen wordt van rechtswege geschorst voor een periode van twee maanden. De wettelijke termijn van ontruimingsbescherming van twee maanden start vanaf het moment waartegen de ontruiming is aangezegd.

Voorbeeld: de verhuurder zegt de huurovereenkomst op tegen 1 januari en zegt daarbij aan dat de het gehuurde op 1 januari moet zijn ontruimd. De huurder mag dan nog twee maanden gebruik maken van het pand. De datum van ontruiming schuift van rechtswege op naar 1 maart.

Voorbeeld 2: de verhuurder zegt de huurovereenkomst op tegen 1 januari, maar vergeet daarbij de ontruiming aan te zeggen. Op 15 januari komt de verhuurder daar achter en zegt de ontruiming alsnog aan tegen 1 februari. Vanaf dat moment gaat de ontruimingsbescherming van twee maanden lopen.

Verlenging termijn ontruimingsbescherming

Als de huurder nog langer wil blijven zitten, dan moet hij de rechter verzoeken om de ontruimingsbescherming te verlengen. Dat moet binnen de periode van twee maanden nadat de ontruimingsbescherming is ingegaan. Als de huurder zo’n verzoek heeft ingediend, dan schorst dat zijn verplichting om tot ontruiming over te gaan, totdat op het verzoek is beslist. De rechter wijst een verzoek tot verlenging alleen toe als de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door huurder. De rechter wijst een verzoek tot verlenging af als de verhuurder aannemelijk maakt dat de huurder zich schuldig maakt aan:

• onbehoorlijk gebruik van het gehuurde;
• ernstige overlast;
• wanbetaling.

De rechter kan een verlenging uitspreken die maximaal 1 jaar duurt (gerekend vanaf de beëindigingsdatum van de huurovereenkomst).  De huurder kan na de eerste verlenging nog twee keer een verzoek tot verlenging indienen. De rechter kan die verlenging uitspreken met telkens maximaal een jaar. De rechter kan de ontruimingsbescherming dus in totaal maximaal drie keer verlengen.

Gebruiksvergoeding 

Tijdens de termijn van de ontruimingsbescherming voldoet de huurder een gebruiksvergoeding. Er is geen sprake meer van betaling van een huurprijs, omdat de huurovereenkomst is geëindigd. Meestal is de gebruiksvergoeding gelijk aan de daarvoor geldende huurprijs. Als partijen het niet eens zijn over de hoogte van de gebruiksvergoeding, kan de rechter een vergoeding vaststellen. De rechter stelt een redelijk bedrag vast en kijkt daarbij naar de geldende huurprijzen ter plaatse.

Afwijzing verlengingsverzoek

Als de rechter het verzoek tot verlenging afwijst, dan stelt hij een datum vast waarop de huurder het gehuurde moet ontruimen. De verhuurder kan een gebruiksvergoeding vorderen over de periode tussen het einde van de huurovereenkomst en de uiteindelijke dag van ontruiming.