Formele eisen opzegging bedrijfsruimte art. 7:290 BW

Als de verhuurder de huurovereenkomst van een bedrijfsruimte ex art. 7:290 BW wilt opzeggen, dan moet hij aan formele (wettelijke) eisen voldoen. De verhuurder kan de huurovereenkomst bijvoorbeeld alleen opzeggen met een geldige opzeggingsgrond.  Als de huurder niet instemt met de opzegging, dan blijft de huurovereenkomst gewoon doorlopen en moet de verhuurder naar de rechter stappen om de huurovereenkomst te laten beëindigen.

Vereisten opzegging

De opzegging van de verhuurder moet aan een aantal wettelijke vereisten voldoen:

• de opzegging moet worden gedaan met een aangetekende brief of deurwaardersexploot;
• de opzegtermijn bedraagt minstens een jaar;
• in de opzegging staan de opzeggingsgronden.

Aangetekend of per deurwaardersexploot

Ten eerste moet de opzegging worden gedaan via een aangetekende brief of deurwaardersexploot. Als hier niet aan is voldaan, hoeft dat niet altijd te betekenen dat de opzegging dan niet goed is gebeurd. Het gaat erom dat er tijdig is opgezegd en als de verhuurder dat kan aantonen, dan is dat in principe voldoende.

Opzegtermijn

De opzegtermijn bedraagt volgens de wettelijke bepalingen ten minste een jaar. In het huurcontract mag van deze termijn ten gunste van de huurder worden afgeweken. De huurovereenkomst mag niet in het nadeel van de huurder van de wettelijke regeling afwijken. Sommige contracten hanteren een afwijkende opzegtermijn, bijvoorbeeld een termijn van zes maanden. Deze termijn is minder dan de door de wet voorgeschreven termijn van één jaar. Deze termijn is niet nietig. Het kan namelijk in het voordeel van de huurder zijn dat de termijn korter is dan een jaar.

Als de verhuurder opzegt met inachtneming van de overeengekomen termijn van zes maanden, kan de huurder de contractueel overeengekomen termijn van zes maanden vernietigen. Dat kan met een brief. Als de verhuurder een procedure start tot beëindiging van de huurovereenkomst, moet de huurder zich uitdrukkelijk beroepen op het feit dat de door de verhuurder gehanteerde periode niet aan het wettelijk minimum van een jaar voldoet.

Kanttekening daarbij: als de huurder bij het opstellen van de huurovereenkomst is bijgestaan door een professionele partij (bijvoorbeeld een makelaar) dan kan de verhuurder dit aan de huurder tegenwerpen. De verhuurder kan stellen dat de huurder op grond van de redelijkheid en billijkheid geen beroep kan doen op de vernietiging van de overeengekomen  opzegtermijn. Dan wordt de opzegtermijn van zes maanden namelijk geacht in het voordeel van de huurder te zijn opgenomen.

Gronden van de opzegging

De opzegging vermeld  de gronden waarop de verhuurder de huurovereenkomst wilt beëindigen. Een opzegging die deze gronden niet bevat is nietig. Alleen de opzeggingsgronden die in de opzeggingsbrief staan vermeld kunnen als basis dienen voor de procedure tot beëindiging van de huurovereenkomst. De reden daarvoor is dat de huurder zijn positie ten aanzien van de opzegging moet kunnen inschatten. Wijziging of aanvulling van deze gronden is gedurende de procedure in principe niet mogelijk.

Uit jurisprudentie blijkt dat de letterlijke tekst van de opzeggingsbrief niet het onderwerp van de procedure hoeft te zijn, maar de betekenis die de huurder in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de inhoud van de opzeggingsbrief mocht toekennen. Daarbij is van belang wat de verhuurder en huurder onderling over en weer voorafgaande aan de opzegging hebben gemeld.

Beëindiging na de eerste termijn van vijf jaar

Na de eerste termijn van vijf jaar kan de verhuurder opzeggen als de huurder zijn bedrijf niet runt zoals een goed huurder betaamt. Een andere opzegmogelijkheid is als de verhuurder het pand dringend nodig heeft voor eigen gebruik.

Beëindiging na de tweede termijn van vijf jaar

Na de tweede termijn komen er een aantal opzeggingsmogelijkheden bij. De verhuurder kan dan ook opzeggen als de huurder niet instemt met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst of als de verhuurder een bestemming wil verwezenlijken volgens een geldig bestemmingsplan. Ook kan de rechter beëindiging van de huurovereenkomst toewijzen op grond van een redelijke afweging van belangen van partijen. De rechter weegt dan de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst tegen de belangen van de huurder bij verlenging van de huurovereenkomst af.

Vragen?

Neem bij vragen over (ver)huur van de bedrijfsruimte of de opzegging daarvan gerust contact op via 071-3610900 of kantoor@bosadvocaten.nl