Huurachterstand

In de huurovereenkomst is bepaald wanneer een huurder de huur moet betalen. In de meeste gevallen moet een huurder de huur vooruit betalen.  Dit betekent dat de huur van de maand augustus 2020 uiterlijk op 1 augustus 2020 moet zijn betaald. Als een huurder huurachterstand heeft, handelt hij in strijd met de betalingsverplichting uit de huurovereenkomst. De verhuurder kan de rechter verzoeken de huurovereenkomst te ontbinden. De ontbinding wordt alleen door de rechter uitgesproken als de huurachterstand dat rechtvaardigt.

Verzuim

Als verhuurder heeft u er belang bij dat de huurder op tijd zijn huur betaalt. Doet de huurder dat niet, dan is hij in verzuim. U hoeft dus niet eerst een factuur of ingebrekestelling te sturen. Huur is namelijk een brengschuld. De huurder heeft een voortdurende verplichting tot het (tijdig) betalen van de huurpenningen.

Acties

Heeft u een huurder die niet (of structureel niet tijdig) betaalt? Deze acties raden wij u aan als verhuurder:

1. Zorg voor een goed dossier. Leg vast wanneer de (laatste) betalingen zijn ontvangen;
2. Stuur de huurder een herinnering waaruit blijkt welke termijnen/bedragen nog open staan en binnen welke termijn de huurder het bedrag moet voldoen;
3. Indien geen reactie en/of betaling volgt, stuur de huurder een laatste aanmaning waarin u wederom aangeeft welke  termijnen/bedragen nog open staan, binnen welke termijn de huurder het bedrag moet voldoen en dat u bij gebreke daarvan de zaak uit handen geeft en de gevolgen daarvan (extra kosten);
4. Neem contact op met ons om de mogelijkheden te bespreken voor het incasseren van de vordering en/of ontbindingen van de huurovereenkomst.

Ontbinding

U kunt de huurovereenkomst niet zelf ontbinden. Voor ontbinding van de huurovereenkomst moet u naar de kantonrechter. In beginsel spreekt de kantonrechter een ontbinding van de huurovereenkomst uit als er sprake is van drie of meer maanden huurachterstand. Soms loont het om ook met twee maanden huurachterstand een gerechtelijke procedure te starten. U krijgt dan waarschijnlijk geen ontbinding van de huurovereenkomst, maar wel een vonnis waarmee u de achterstand kunt verhalen. Mocht de huurder binnen een jaar wederom een huurachterstand opbouwen, kunt u bij de rechter aantonen (met het vorige vonnis in de hand) dat dit niet de eerste keer is dat de huurder een achterstand heeft doen ontstaan. Er is dan sprake van zogeheten ‘herhaalde wanprestatie’. De rechter kan op basis daarvan alsnog de huurovereenkomst ontbinden (ook al is er dan geen sprake van drie maanden huurachterstand). In diezelfde procedure wordt gevraagd om ontruiming van het gehuurde. Is er wel sprake van een huurachterstand, maar steeds maar van bijvoorbeeld een maand of minder? Het structureel te laat betalen van de huur kan voor de rechter ook een reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. Meer hierover kunt u lezen in dit artikel.

Betalingsonmacht

In de meeste gevallen is er sprake van betalingsonmacht bij de huurder. Het lukt de huurder simpel gezegd niet om de huur (volledig) te betalen. Als dat van tijdelijke aard is, komen verhuurder en huurder vaak wel tot overeenstemming (bijvoorbeeld middels een betalingsregeling). Is het van blijvende aard, dan ligt het voor de hand dat de huurder op zoek gaat naar een andere woning en de huur opzegt. Ook is er een mogelijkheid de huur te beëindigen met wederzijds goedvinden. Als de huurder geen gebruik maakt van deze mogelijkheden, is het aan u als verhuurder om de rechter te verzoeken tot ontbinding van de huurovereenkomst.

Opschorting

In de praktijk wordt door huurders ook vaak een beroep gedaan op opschorting. De huurder kan de huur opschorten als u als verhuurder de verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt. Als het gehuurde (huurwoning, bedrijfsruimte of kantoorruimte) bijvoorbeeld gebreken vertoont, mag de huurder (in verhouding tot de ernst van het gebrek) de huurbetalingen helemaal of gedeeltelijk opschorten. U moet daarvan als verhuurder wel eerst op de hoogte van zijn gesteld en de gelegenheid hebben gekregen om eventuele gebreken te herstellen. Klik hier voor meer informatie over opschorting van de huur.

Verrekening

Minder vaak komt voor dat een huurder een beroep doet op verrekening. Als een huurder gebreken heeft in het gehuurde kan hij u als verhuurder verzoeken om die gebreken te herstellen. Doet u dit niet, dan kan het op de weg van de huurder liggen om zelf tot herstel/onderhoud over te gaan. Als u als verhuurder ten onrechte niet bent overgegaan tot herstel, dan komen de herstelkosten die de huurder heeft gemaakt (in beginsel) voor vergoeding in aanmerking. Het moet dan gaan om redelijke kosten. Als u als verhuurder vervolgens weigert die herstelkosten te voldoen, kan de huurder de gemaakte kosten verrekenen met de toekomstige huurtermijnen.  Verrekening is niet zonder risico’s voor de huurder. Als in rechte komt vast te staan dat u als verhuurder geen herstelverplichting had en dat de herstelkosten toch voor rekening van de huurder komen, heeft de huurder onterecht een huurachterstand doen ontstaan (op grond waarvan soms zelfs de ontbinding wordt uitgesproken en ontruiming tot gevolg heeft).

Contact

Meer informatie of overleg? Neem contact op via 071-3610900 of kantoor@bosadvocaten.nl.