Short stay – Airbnb

Vakantie in eigen land wordt steeds populairder. Men boekt om die reden steeds vaker een (korte) vakantie via een website als Airbnb. Juridisch gezien is vakantiehuur nagenoeg net zo interessant. Het is namelijk een vraagstuk met veel overlap. Zo lijkt verhuur via Airbnb bijvoorbeeld gelijkenissen te vertonen met onderhuur.

Airbnb

Airbnb biedt een platform voor mensen om (delen van) hun woning te huur aan te bieden. De reikwijdte is wereldwijd en gewoonlijk voor vakantiedoeleinden. Bezoekers van de website kunnen de huizen voor korte of lange tijd boeken. Airbnb kan hierdoor worden gezien als (korte) vakantiehuur.

Gemeente

Verschillende gemeentes hebben nadere regels opgesteld over verhuren via Airbnb. Een actueel voorbeeld is de gemeente Amsterdam. Zij heeft bepaald dat vanaf 1 juli 2020 een vergunning voor toeristenverhuur is vereist. Deze vergunning is tijdelijk en ongeacht de datum van aanvraag eindigend op 1 april van het volgende kalenderjaar. Wanneer er zonder vergunning wordt verhuurd riskeert de verhuurder zelfs een (forse) boete.

Daarnaast moet iedere verhuur vooraf worden gemeld bij de gemeente. Verder mag een verhuurder niet langer dan 30 nachten en aan niet meer dan vier personen zijn woning verhuren. Tot slot mogen er geen sociale huurwoningen op Airbnb worden aangeboden en mogen de gasten geen overlast veroorzaken.

Huurbepalingen

De gemeentelijke regels staan los van de bepalingen in een huurovereenkomst. Vaak is er geen ‘Airbnb-bepaling’ in de huurovereenkomsten opgenomen. Dit komt meestal doordat huurcontracten ouder zijn dat het nieuwerwetse Airbnb concept. Echter, bevat een doorsnee huurovereenkomst vaak wel een verbod op onderhuur. Geldt een dergelijk verbod dan ook voor een (kort) verblijf via een website als Airbnb?

Verbod op onderhuur

De jurisprudentie over dit onderwerp is wisselend. In de gevallen dat de huurder zelf in de woning verbleef tijdens een Airbnb-boeking, heeft een verbod op onderhuur hier meestal geen betrekking op. Dit maakt dat er niet snel een verband kan worden gelegd tussen onderhuur en Airbnb. Daarbij komt dat het voor verhuurders lastig kan zijn om te bewijzen dat er bij hun huurder sprake is van Airbnb praktijken. Een voorbeeld hiervan is dat Airbnb, vanwege privacy doeleinden, geen adres meldt bij de aangeboden woningen.

Het is voor de verhuurder echter niet onmogelijk om dit bewijs te leveren. Zo oordeelde het hof[1] eerder dat het aantal recensies een indicatie is voor het aantal keer dat de woning is verhuurd via Airbnb. Het hof overweegt namelijk dat niet iedere gast ‘zwicht’ om een recensie op Airbnb te schrijven. Het aantal recensies kan in veel gevallen dus worden gezien als het minimale aantal verhuringen, waarbij iedere keer op zichzelf een tekortkoming oplevert als er een verbod op onderhuur in de huurovereenkomst is opgenomen.

Vragen?

Heeft u vragen over verhuur via Airbnb of wilt u weten wat ons kantoor voor u kan betekenen? Neem contact op via 071-3610900 of kantoor@bosadvocaten.nl.

[1] Zie bijvoorbeeld: gerechtshof Den Haag 9 mei 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:1361. Vergelijk: gerechtshof Amsterdam 6 november 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:4091.