Ongebruikt houden van het gehuurde

Een huurder heeft gewoonlijk zijn hoofdverblijf in de huurwoning. Toch bestaan er situaties waarin dit niet het geval is. Zo kan de huurder in detentie komen te zitten, tijdelijk in het buitenland studeren of gaan samenwonen met een partner. Verhuurders stellen daarentegen steeds vaker de verplichting aan een huurder om zijn hoofdverblijf in de huurwoning te hebben. Wat nu als een huurder zijn (contractuele) ‘verplichting’ niet nakomt?

Verplichting

De wet bevat geen specifieke verplichting over het hebben van hoofdverblijf in de gehuurde woning. Wel volgt uit de wet dat de huurder zich moet gedragen als een ‘goed huurder’. Van de huurder mag worden verwacht dat hij op de woning ‘past’ en de verantwoordelijkheid hiervan draagt. Om die reden hechten verhuurders er waarde aan om het hebben van een hoofdverblijf in de huurovereenkomst als verplichting voor de huurder op te nemen. Ook woningcorporaties vinden het belangrijk dat een huurder de woning zelf gebruikt. Op de sociale huurwoningmarkt is er namelijk sprake van lange wachttijden en woning schaarste. Een woningcorporatie zal – met het voorgaande in het achterhoofd – willen voorkomen dat de woning langdurig leegstaat en daarmee niet wordt benut. Ter voorkoming van een ‘kraakrisico’ heeft de huurder van een bedrijfspand vaak eveneens de verplichting om het gehuurde te gebruiken. De verhuurder zet immers de ‘goodwill’ die aan een bepaalde locatie is verbonden op het spel en daarmee de (markt)waarde van het pand.

Beëindiging

De huurovereenkomst kan bepalen dat het niet hebben van hoofdverblijf in het gehuurde, kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Het is aan de verhuurder om te bewijzen dat de huurder zijn hoofdverblijf niet (meer) in de gehuurde woning heeft. Dit bewijs kan bijvoorbeeld bestaan uit een huisbezoek, lage energiecijfers of verklaringen van omwonenden. Het hebben van bewijs rechtvaardigt niet in alle gevallen een beëindiging van het huurcontract. Een huurder kan zich namelijk nog beroepen op overmacht, zoals onrechtmatige detentie. Ook kan de uitleg van de huurovereenkomst een verhuurder tegenwerken.

Praktijk

Uit de huurovereenkomst blijkt wat partijen bij aanvang van de huur hebben bedoeld. Regelmatig staat het begrip ‘hoofdverblijf’ niet in het huurcontract beschreven. De jurisprudentie vond het daarom nodig om het begrip ‘hoofdverblijf’ de volgende definitie te geven: ‘’De plaats waar iemand niet vandaan gaat dan met een bepaald doel en met het plan om als dat doel bereikt is terug te komen.’’[1] Hoewel de jurisprudentie hiermee zorgt voor een uitgangspunt, blijft het huurcontract leidend voor het maken van een vertaalslag. Het contract kan namelijk (extra) voorwaarden bevatten. Bepalingen over een onderbrekingsperiode, het aantal dagen van ‘gebruik’ per jaar of het vragen om toestemming kan de bewijslast van de verhuurder beïnvloeden. Daarbij komt dat bijvoorbeeld detentie op basis van de jurisprudentie over het algemeen niet als vorm van overmacht wordt aangenomen. Een huurder blijft dus in principe zelf verantwoordelijk voor zijn verplichtingen, zeker als deze voortkomen uit de huurovereenkomst.

Contact

Meer informatie of overleg? Neem contact op via 071-3610900 of kantoor@bosadvocaten.nl.

[1] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 4 augustus 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:6178.