Onderhuur

Mag u uw woonruimte onderverhuren? Wat is de positie van de onderhuurder? Onderhuur is het sluiten van een huurovereenkomst door de huurder met een ander (een onderhuurder). Tussen de onderhuurder en de hoofdverhuurder ontstaat geen huurovereenkomst.

Op grond van de wet mag een huurder het gehuurde helemaal of gedeeltelijk aan een ander in gebruik geven. Hier geldt een belangrijke uitzondering op. De huurder mag dit namelijk niet doen als hij moet aannemen dat de verhuurder redelijke bezwaren heeft tegen de onderhuur. Vaak is de mogelijkheid tot onderhuur uitgesloten in de huurovereenkomst. Dit mag, omdat de wettelijke bepaling over onderhuur van regelend recht is.

Onderhuur van woonruimte

Een andere belangrijke uitzondering is onderhuur van woonruimte. In de wet is bepaald dat de huurder van een woonruimte niet bevoegd is om het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander onder te verhuren. De huurder van een zelfstandige woonruimte mag wel een gedeelte van de woonruimte aan een ander in gebruik geven. Voorwaarde daarbij is wel dat de huurder zelf zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Deze wettelijke bepaling is ook weer van regelend recht. Dat betekent dat de verhuurder alsnog in de huurovereenkomst mag bepalen dat onderverhuur niet is toegestaan.

Onderverhuren in strijd met huurovereenkomst

In de meeste huurcontracten staat doorgaans het volgende beding opgenomen:

‘Huurder is – zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder – niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers, het verlenen van pension, het (tijdelijk) in gebruik geven (zoals via AirBnB of een daarmee vergelijkbare organisatie) of het doen van afstand van huur.’ 

Als de huurder in strijd handelt met deze bepaling, kan dat een reden zijn voor de rechter om de huurovereenkomst te ontbinden. De vraag is vervolgens wat dat doet met de positie van de onderhuurder.

Positie van de onderhuurder van een zelfstandige woonruimte

De onderhuurder van een zelfstandige woonruimte heeft een zekere mate van huurbescherming. Het maakt daarbij niet uit of de onderhuur met of zonder toestemming van de verhuurder is aangegaan. Als de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft in de woonruimte en de hoofdhuurovereenkomst wordt beëindigd (om welke reden dan ook), dan wordt de onderhuurovereenkomst automatisch voortgezet met de verhuurder. Er moet dan wel sprake zijn van een rechtsgeldige onderhuurovereenkomst. Dat is het geval als de woning in gebruik is gegeven tegen betaling van een vergoeding.

De verhuurder heeft wel de mogelijkheid om de hem opgedrongen onderhuur te laten eindigen. De verhuurder moet zich binnen zes maanden na het moment waarop de onderhuur is voortgezet tot de rechter wenden met het verzoek  de voortgezette onderhuur te beëindigen. Doet de verhuurder dit niet, dan blijft de onderhuur doorlopen onder dezelfde voorwaarden. Er zijn vier gronden voor beëindiging van de voortgezette onderhuur:

1. de onderhuurder kan de huur niet betalen (hij biedt uit financieel oogpunt onvoldoende waarborg voor een behoorlijke nakoming van de huur);
2. de onderhuurder is aangegaan met de kennelijke strekking de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen;
3. van de verhuurder kan niet worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voorgezet (naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid);
4. de onderhuurder geen huisvestingsvergunning kan overleggen.

Positie van de onderhuurder van een onzelfstandige woonruimte

Wanneer de onderhuurder van de huurder slechts een gedeelte van de woning huurt, biedt de wet geen huurbescherming voor de onderhuurder. Als de huurovereenkomst tussen de verhuurder en huurder wordt beëindigd, stopt ook de huurovereenkomst tussen de huurder en onderhuurder.

Vragen?

Bij vragen over onderhuur kunt u contact opnemen via 071-3610900 of kantoor@bosadvocaten.nl