Winkelruimte art. 7:290 BW

De wet kent twee soorten bedrijfsruimten: de artikel 7:290 BW bedrijfsruimte (ook wel middenstandbedrijfsruimte genoemd) en de 7:230a BW bedrijfsruimte (overige bedrijfsruimte).

Verschil 7:290-bedrijfsruimte en 7:230a-bedrijfsruimte

Voorbeelden van 7:290-bedrijfsruimten zijn cafés, winkels en restaurants. Onder overige bedrijfsruimte vallen kantoorruimtes, fabrieken of scholen. Het verschil is van belang voor de regels die van toepassing zijn op de huur van de bedrijfsruimte. De huurders van een 7:290-bedrijfsruimte hebben meer bescherming dan de huurders van een 7:230a-bedrijfsruimte.

Vaak is wel duidelijk of de bedrijfsruimte een middenstandbedrijfsruimte of een kantoorruimte betreft. Soms is dat niet het geval en ontstaat daar discussie over. De benaming in het contract is daarbij niet bepalend. Het gaat erom wat de verhuurder en huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad. Het is daarom belangrijk om bij twijfel goed vast te leggen wat de bestemming is van het gehuurde en wat de bedoeling is van het bedrijf.

Het onderscheid is van groot belang voor zowel verhuurders als huurders. Bij middenstandsbedrijfsruimte heeft de huurder namelijk termijnbescherming, huurprijsbescherming en opzeggingsbescherming, terwijl huurders van overige bedrijfsruimte ‘alleen’ een ontruimingsbescherming hebben.

Aanvangsduur en verlenging

De huurovereenkomst van een 7:290-bedrijfsruimte wordt in principe voor vijf jaar aangegaan. Na een periode van vijf jaar wordt de overeenkomst van rechtswege met vijf jaar verlengd. Als de huurovereenkomst in eerste instantie is aangegaan voor een langere periode dan vijf jaar (maar korter dan tien jaar), dan wordt de eerste termijn verlengd zodat de totale duur op tien jaar komt.

Het is mogelijk om van de wettelijke termijnen af te wijken. De verhuurder en huurder kunnen bijvoorbeeld een overeenkomst van twee jaar of korter sluiten. Als een huurder zich bedenkt, kan hij die overeengekomen duur vernietigen. Dan geldt alsnog een termijn van vijf plus vijf jaar. Als een verhuurder zeker wilt weten dat hij zijn bedrijfspand met een afwijkende termijn verhuurt, moet hij daarvoor toestemming vragen aan de rechter. Dan kan een huurder niet alsnog aanspraak maken op de wettelijke termijn van vijf jaar.

Datzelfde geldt voor afwijkende termijnen voor de verlenging. De verhuurder en huurder kunnen een andere termijn overeenkomen, maar zover die afwijking ten nadele van de huurder is, kan de huurder die termijn vernietigen, tenzij de termijn is goedgekeurd door de rechter.

Opzegging huurovereenkomst 7:290-bedrijfsruimte

De huurovereenkomst kan alleen tussentijds worden opgezegd als de verhuurder en huurder daarmee instemmen. De huurder kan tegen het eind van beide termijnen opzeggen, zonder dat hij daarvoor een reden (opzeggingsgrond) hoeft te hebben. Voor de verhuurder ligt dat anders.

Huurbescherming

De verhuurder kan de huurovereenkomst alleen opzeggen met een geldige opzeggingsgrond.  Als de huurder niet instemt met de opzegging, dan blijft de huurovereenkomst gewoon doorlopen en moet de verhuurder naar de rechter stappen om de huurovereenkomst te laten beëindigen.

Na de eerste termijn van vijf jaar kan de verhuurder opzeggen als de huurder zijn bedrijf niet runt zoals een goed huurder betaamt of als de verhuurder het pand dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Na de tweede termijn komen er een aantal opzeggingsmogelijkheden bij. De verhuurder kan dan ook opzeggen als de huurder niet instemt met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst of als de verhuurder een bestemming wil verwezenlijken volgens een geldig bestemmingsplan. Ook kan de rechter beëindiging van de huurovereenkomst toewijzen op grond van een redelijke afweging van belangen van partijen. De rechter weegt dan de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst tegen de belangen van de huurder bij verlenging van de huurovereenkomst af.

Vragen?

Neem bij vragen over (ver)huur van de bedrijfsruimte of de opzegging daarvan gerust contact op via 071-3610900 of kantoor@bosadvocaten.nl