Huur
Specialisme > Gebreken

Gebreken

Een verhuurder heeft de plicht om het gehuurde in goede staat van onderhoud te houden. Ook is de verhuurder verplicht om eventuele gebreken aan het gehuurde te verhelpen.

Gebreken

In de wet worden voorbeelden genoemd van mogelijke gebreken:

  • slechte staat van onderhoud;
  • materiële beschadigingen;
  • ongedierte;
  • een door de gemeente aan de betreffende woning gegeven bestemming waardoor het normale gebruik als woonhuis onmogelijk wordt.

Bij de vaststelling of er sprake is van een gebrek zijn niet alleen de feiten en omstandigheden van belang, maar ook de vraag welk genot een huurder mag verwachten.

Verplichtingen huurder

Het is aan de huurder om het gebrek zo snel mogelijk te melden bij de verhuurder. Als de huurder dat niet doet, kan de verhuurder de huurder aansprakelijk stellen voor de eventuele schade die daardoor ontstaat.

De verhuurder is echter niet verantwoordelijk voor al het onderhoud of herstel van gebreken. De huurder heeft zelf ook een plicht tot onderhoud en/of herstel van gebreken. Het gaat dan om relatief kleine herstellingen die de huurder zelf kan verhelpen zonder al te hoge kosten en/of specialistische kennis. Via deze link is het ‘Besluit’ met betrekking tot die kleine herstellingen te vinden.

Ook is een verhuurder niet verplicht tot herstel als:

  • de kosten zo hoog zijn, dat dit redelijkerwijs niet van hem kan worden verwacht;
  • het herstel onmogelijk is;
  • de gebreken zijn ontstaan door toedoen van de huurder.

Er is een gebrek waar de verhuurder voor verantwoordelijk is, wat nu?

Maar wat nu als er onverhoopt sprake is van een gebrek aan het gehuurde en de verhuurder, ondanks een verzoek van huurder, weigert het gebrek te verhelpen of de door of namens verhuurder uitgevoerde werkzaamheden niet hebben geholpen? Kan de huurder in dat geval de verhuurder dwingen om het gebrek te verhelpen?

Ja, de wet biedt de huurder een drietal actiemiddelen als de verhuurder niet binnen redelijke tijd aan zijn verplichtingen voldoet:

  1. de huurder kan een procedure bij de kantonrechter starten om daarmee de verhuurder alsnog te dwingen om zijn verplichtingen na te komen;
  2. Zodra de verhuurder in verzuim is, kan de huurder de noodzakelijk herstelwerkzaamheden zelf (laten) uitvoeren en de in dit kader gemaakte kosten verrekenen met de huur. De huurder heeft daar geen toestemming voor nodig van de rechter, maar kan deze toestemming wel vragen. Bij hoge kosten is dat wel aan te raden;
  3. de huurder kan de huur opschorten en om huurprijsvermindering verzoeken. Let op: opschorting betekent alleen een uitstel van betaling. Zodra het gebrek is verholpen, moet de achterstallige huur alsnog te worden voldaan. Daarom is het bij opschorting van belang om daarbij een verzoek tot huurprijsvermindering te doen (voor sociale huurwoningen bij de Huurcommissie en voor vrije sector bij de kantonrechter).  Zodra de verhuurder het gebrek dat vermindering van het huurgenot tot gevolg heeft verholpen, moet de huurder de oorspronkelijke huurprijs weer voldoen.

Advies nodig?

Heeft u te maken met gebreken in het gehuurde en wilt u weten welke stappen u het beste dient te nemen? Neem dan vrijblijvend contact op met een van onze specialisten.