Sinds 2010 is het zogenoemde Herenhuis-arrest de geldende norm bij een opzegging van de huur wegens renovatie. Recentelijk heeft de Hoge Raad aanleiding gezien om deze norm dringend eigen gebruik wegens renovatie van een nuance te voorzien. In het arrest van 16 juni 2023 gaat de Hoge Raad in op de motieven die een verhuurder kan hebben bij een renovatie van een woonruimte.
Dringend eigen gebruik
Dringend eigen gebruik is een wettelijke opzeggingsgrond voor een huur van woonruimte. De toepassing van deze beëindigingsgrond is potentieel ruim, maar lijkt vooral gebruik te worden in het kader van renovatie of sloop van de woonruimte. Echter, het motief ‘verkopen’ is door de wetgever in ieder geval uitgesloten.
Herenhuis-arrest
In het Herenhuis-arrest oordeelde de Hoge Raad dat het enkele feit dat de verhuurder tot renovatie wil overgaan niet voldoende is voor een beroep op dringend eigen gebruik. Ook in het geval dat het verhuren van de woonruimte zonder renovatie onrendabel is, is het uitgangspunt dat dit geen dringend eigen gebruik oplevert. Wil een verhuurder een succesvol beroep doen op dringend eigen gebruik, dan moet hij aanvoeren en aantonen dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de kosten en de opbrengsten van de huur. En dat niet alleen, de wanverhouding moet zodanig zijn dat van de verhuurder niet kan worden verlangd de huur voort te zetten.
Nuancering
In de aangehaalde uitspraak heeft de Hoge Raad overwogen dat de eis van structurele wanverhouding met name van toepassing is bij financiële motieven voor de voorgenomen renovatie. Naast financiële motieven kan een renovatie evenwel voortkomen uit stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke motieven. Indien één van deze motieven aan de hand is, behoeft de verhuurder volgens de Hoge Raad niet aan te voeren dat sprake is van een structurele wanverhouding. Uit het arrest blijkt dat zelfs het enkele feit dat verhuur van de woonruimte onrendabel is (en dus niet structureel), geen voorwaarde is voor een succesvol beroep op dringend eigen gebruik.
Afsluitend
Aan de hand van dit arrest geeft de Hoge Raad meer duidelijk over de maatstaven die gelden bij de verschillende motieven voor renovatie. Daarmee nuanceert de Hoge Raad zijn oordeel in het Herenhuis-arrest. Deze nuance neemt evenwel niet weg dat de belangenafweging bij de toetsing van dringend eigen gebruik van groot belang blijft. De betrokken partijen dienen zich hier dan ook (nog steeds) bewust van te zijn. Mocht u vragen hebben over dit onderwerp, neem dan contact op met ons kantoor.
