Inmiddels is de horeca alweer een hele tijd gesloten vanwege de lockdown. Dat heeft onder andere als gevolg dat horecaondernemers de huur niet (meer) kunnen betalen. Over huurachterstanden tijdens de lockdown zijn al verschillende procedures gevoerd. Op 21 januari jl. heeft de rechtbank Den Haag een interessante uitspraak gedaan over het betalen van huur tijdens een lockdown. Halvering van de huur tijdens de lockdown is het devies voor de periode dat de sluitingsmaatregel geldt. Hoe komt de rechter tot die beslissing?
Gebrek aan gehuurde?
Huurders zijn van mening dat er sprake is van een gebrek. De verhuurder houdt zich niet aan de verplichting om het gehuurde ter beschikking te stellen voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is. Daardoor hebben huurders geen huurgenot. De rechter oordeelt dat huurders inderdaad niet het huurgenot hebben dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mochten verwachten (ook al blijft afhalen en bezorgen wel mogelijk). De rechter houdt er geen rekening mee dat de verhuurder er niets aan kan doen, dat de maatregel tot sluiting is opgelegd. In de wet is namelijk niet bepaald dat het gebrek aan de verhuurder moet kunnen worden toegerekend. De rechter is het dus eens met de huurders dat er sprake is van een gebrek.
Algemene bepalingen huurovereenkomst (ROZ)
In de meeste huurovereenkomsten zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW van toepassing verklaard. In die algemene bepalingen is huurprijsvermindering bij een gebrek uitgesloten. De rechter geeft aan dat die uitsluiting nog niet betekent dat huurprijsvermindering onmogelijk is. Huurders hebben namelijk ook nog een beroep gedaan op onvoorziene omstandigheden en de redelijkheid en de billijkheid. Op die gronden is een huurprijsvermindering mogelijk toewijsbaar.
Onvoorziene omstandigheden?
De vraag is vervolgens of huurders een beroep kunnen doen op onvoorziene omstandigheden. Daarbij is van belang of verhuurder en huurders bij het sluiten van de huurovereenkomst rekening hebben gehouden met een gezondheidscrisis van deze omvang, waarbij diverse overheidsmaatregelen worden getroffen die ervoor zorgen dat het gehuurde voor een langere tijd niet kan worden gebruikt. De rechter oordeelt dat dit niet het geval is en oordeelt dat ‘de coronacrisis, gelet op haar omvang en gevolgen voor de economie en de maatschappij, als een onvoorziene omstandigheid moet worden beschouwd’.
Gevolgen
De gevolgen van de coronacrisis en de getroffen overheidsmaatregelen zijn volgens de rechter van dien aard dat de huurovereenkomst op grond van redelijkheid en billijkheid niet hetzelfde kan blijven. De huurovereenkomst moet dus worden gewijzigd. De rechter weegt daarbij zowel de belangen van de verhuurder als de huurders af. Beide partijen treft geen verwijt over het ontstaan van de onvoorziene omstandigheden. Wel kijkt de rechter naar de financiële gevolgen voor huurders:
- omzetverlies in vergelijking met de voorgaande jaren (2018, 2019 en 2020)
- of huurders een beroep hebben gedaan op de overheidssteun en hoeverre deze steun toereikend is om de volledige huur te kunnen betalen.
De rechter komt tot de conclusie dat huurders voldoende hebben onderbouwd dat zij omzetverlies hebben geleden als gevolg van de coronacrisis. Ook concludeert de rechter dat huurders voldoende hebben onderbouwd dat de ontvangen overheidssteun niet toereikend is om de volledige huur te kunnen betalen, ook omdat de overheidssteun niet alleen is bedoeld voor huurbetaling, maar ook voor overige vaste lasten een groot deel van de inkomsten van huurders zijn weggevallen.
De rechter verdeelt vervolgens de gevolgen van de coronacrisis over de verhuurder en huurder (50/50). Dat resulteert erin dat de huurder tijdens sluitingsmaatregel 50% van de huur hoeft te betalen en verhuurder 50% van de huur voor eigen rekening neemt.
Ik verwacht dat naar aanleiding van deze uitspraak meer huurders zullen zijn die een beroep zullen doen op een gebrek aan het gehuurde in combinatie met onvoorziene omstandigheden en de redelijkheid en billijkheid.
Contact
Heeft u vragen over de halvering van de huur tijdens de lockdown. Neem vrijblijvend contact met ons op via 071-3610900 en kantoor@bosadvocaten.nl
