Landjepik – ‘het stelen van een stuk grond’ – is niet ongewoon, maar (juridisch) wel bijzonder. Voor inbezitneming van onroerende zaken (lees: een perceel) gelden namelijk in de regel hoge eisen. Dit komt doordat onroerende zaken op basis van de wet steeds een eigenaar hebben én dus ook steeds een bezitter. Het bezit van grond is in principe exclusief, maar onder omstandigheden kan de feitelijke bezitter afwijken van de eigenlijke bezitter. Is dit het geval, dan kan een niet-eigenaar op termijn uitgroeien tot eigenaar en de oorspronkelijke eigenaar zijn eigendom verliezen. Landjepik is dus niet niks, maar hoe zit het eigenlijk?
Verjaring
Het leerstuk van verjaring beoogt de rechtstoestand en de feitelijke toestand gelijk te stemmen. Dit maakt dat degene die zich als eigenaar van een goed gedraagt – de bezitter – na verloop van tijd ook de daadwerkelijke eigenaar wordt van dat goed (lees: de grond). Gevolg hiervan is dat de oorspronkelijke eigenaar zijn eigendom verliest. Voor het verkrijgen van een stuk grond is niet direct bepalend of de bezitter te goeder trouw is. Dit gegeven is wel relevant voor het onderscheiden van de vormen van verjaring (verkrijgend vs. bevrijdend) en de daarbij geldende termijn (10 jaar vs. 20 jaar).
Vereisten
Vooreerst moet sprake zijn van een onrechtmatige situatie. Simpel gezegd: er mag geen (rechtmatige) reden bestaan om gebruik te maken van de grond. Oftewel: als partijen afspraken hebben gemaakt over het gebruik van de grond (denk aan erfdienstbaarheid) én handelen partijen alzo, is landjepik van de baan. Verder moet sprake zijn van bezit. Helemaal eenduidig legt de rechtspraak het begrip ‘bezit’ niet uit. Uitgangspunt is wel dat de gebruiker zich – voor de buitenwereld – moet gedragen als eigenaar van de grond. En dat niet alleen; het moet overkomen alsof alleen de gebruiker eigenaar is van de grond (ondubbelzinnig). Uitingen van dergelijk gedrag zijn bijvoorbeeld de grond omheinen en de grond betrekken bij het geheel (lees: de tuin).
Overheidsgrond
Uit de rechtspraak blijkt dat de rechter strengere eisen stelt aan de inbezitneming van overheidsgrond.[1] Relevant in dat kader is het feit dat gemeenten (enig) gebruik van haar grond door een privépersoon doorgaans gedoogt. Echter, is dit volgens de rechter ingeval van een gemeente geen blijk van desinteresse in een eigendom. Mede vanwege het feit dat gemeenten de grond nodig hebben voor het uitoefenen van overheidstaken. Indien aan het gedogen van het gebruik het risico wordt verbonden dat dit leidt tot verlies van het eigendom, kan dit in de hand werken dat gemeenten het gebruik van de strook grond niet meer gedogen. Dit laatste lijkt de rechter onwenselijk te achten.[2]
Contact
Heeft u vragen over de omvang van uw perceel, neem dan contact op met ons kantoor. Wij kunnen u informeren en adviseren over de juiste vervolgstappen.
[1] Zie o.a. gerechtshof ’s-Hertogenbosch 21 april 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1487.
[2] Zie o.a. gerechtshof ’s-Hertogenbosch 30 januari 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:347.
