Overlast is een veelgehoord probleem in de huursector. Overlast bestaat in alle vormen en maten, denk aan geluids- of stankoverlast of intimidatie. Voor het tegengaan van overlast maken (grote) verhuurders, zoals woningcorporaties, steeds meer gebruik van een zogenoemde gedragsaanwijzing. Wat houdt dit precies in?
Overlast
Vooropgesteld moet worden dat een huurder in de regel goed wordt beschermd. Zodoende is een enkele keer harde muziek draaien (vanzelfsprekend) niet genoeg om een huurder uit de woning te zetten of hem direct een gedragsaanwijzing voor te leggen. Pas als sprake is van ernstige overlast én deze overlast een structureel karakter heeft, kan worden gedacht aan een beëindiging van de huurovereenkomst, dan wel het voorbereiden daarvan.
Aanpak
De gang naar de rechter kan dus niet zomaar worden ingezet. Van een verhuurder wordt normaliter eerst verwacht dat hij het gesprek aangaat met de overlast gevende huurder en omwonenden (buurtbemiddeling). Mocht de overlast daarna aanhouden of zelfs heviger worden, dan zal de verhuurder proberen zoveel mogelijk stukken te verzamelen over de overlast (dossieropbouw). Hierbij kunt u denken aan meldingen van omwonenden of bijvoorbeeld een proces-verbaal van de politie.
Beëindiging huur
Als het dossier van de verhuurder voldoende bewijs voor de overlast bevat – en de overlast voortduurt – ligt een gang naar de rechter (meer) voor de hand. Dat wil overigens nog niet zeggen dat een beëindigingsvordering succesvol is. Een rechter maakt namelijk hoe dan ook een afweging tussen de belangen van de huurder (woonbelang) en de belangen van de verhuurder (goed verhuurder zijn voor omwonenden). De uitkomst van een procedure is daarmee in veel gevallen op voorhand onzeker.
Alternatief; gedragsaanwijzing
Voor deze onzekerheid is in de praktijk een oplossing gevonden, namelijk: een (vrijwillige) gedragsaanwijzing. Concreet houdt dit in dat de overlast gevende huurder zich verbindt om geen overlast meer te veroorzaken. Het wordt daarom ook wel gezien als een ‘laatste kans overeenkomst’. Juridisch levert dit een voordeel voor de verhuurder op. Mocht de huurder zich namelijk niet houden aan de gedragsaanwijzing, dan kan de verhuurder beëindiging van de huurovereenkomst realiseren via de doorgaans eenvoudigere weg van ‘nakoming’ in plaats van ‘ontbinding’. Een verhuurder kan door middel van een gedragsaanwijzing dus alvast inspelen op een naderende gerechtelijke procedure. Niettemin kan de formulering van de gedragsaanwijzing aanleiding geven voor de rechter om af te zien van een ontruiming.[1] Het is dan ook zaak een duidelijke gedragsaanwijzing op te stellen en oog te blijven houden voor de omstandigheden van het geval.
Contact
Speelt er bij een u overlastkwestie, neem dan contact op met ons kantoor. Wij kunnen u onder andere adviseren over het opstellen of aanvaarden van een gedragsaanwijzing.
[1] Rechtbank Arnhem 24 augustus 2007, ECLI:NL:RBARN:2007:BB2730, r.o. 4.4.
