Bij een huurrelatie is het betalen van de huur(prijs) één van de belangrijkste verplichtingen. De betaling van de huur moet tevens tijdig gebeuren; is de huurder (ook maar) één dag te laat, dan ontstaat een huurachterstand. Vanaf het moment dat sprake is van een huurachterstand, heeft de verhuurder het recht om de achterstallige huur direct (oftewel: zonder aanmaning) te vorderen. Daarentegen moet de verhuurder tegenwoordig wel rekening houden met de (wettelijke) meldplicht.
Meldplicht
Waar voorheen gold was dat een huurder zelf ‘aan de bel trekt’ als sprake is een huurachterstand, geldt sinds 1 januari 2021 dat een (particuliere) verhuurder een betalingsachterstand van de huurder bij de gemeente moet melden (‘de meldplicht’). Deze verandering dient twee doelen, namelijk: 1) een betere ontsluiting van persoonsgegevens als middel om schuldhulpverlening effectiever te maken en 2) ‘vroegsignalering’ mogelijk maken.
Vroegsignalering
In het kader van ‘vroegsignalering’ wordt van een verhuurder verlangd dat: a) zij een schriftelijke aanmaning verstuurt; b) zij persoonlijk contact opneemt met de huurder om de betalingsproblemen te bespreken; c) zij de huurder wijst op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening en d) zij toestemming verkrijgt om de contactgegevens van de huurder aan de gemeente te verstrekken. Zodra dit stappenplan is doorlopen, is een verhuurder verplicht de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de huurachterstand aan de gemeente door te geven. Indien de huurder op welke wijze ook niet meewerkt aan het voorgaande, ontslaat dit een verhuurder niet van het moeten verrichten van deze handelingen.
Sanctie; neen
Dan de vraag wat er gebeurt als de verhuurder zich niet heeft gehouden aan de meldplicht en daarmee aan het doel van vroegsignalering. Om te beginnen valt op dat het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening geen sanctie bevat voor het geval de verhuurder zich niet aan zijn verplichting houdt. Dit maakt dat een verhuurder het niet naleven van deze verplichting in civielrechtelijke zin niet kan worden afgerekend. Zodoende blijft – bij niet-naleving van het stappenplan – de vordering van de verhuurder bestaan én is deze via een juridische procedure opeisbaar.
Gevolgen; mogelijk wel
Hoewel een sanctie dus ontbreekt, wordt het (al dan niet) opvolgen van het stappenplan wel meegewogen in de rechtspraak. Zo kan een rechter oordelen dat de verhuurder, wegens het niet opvolgen van het stappenplan, de proceskosten zelf moet dragen. Een andere uitdrukkingsvorm is dat het (al dan niet) opvolgen van het stappenplan doorslaggevend is voor het toe- of afwijzen van een gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst. Ingeval de verhuurder (tevens) ontbinding vordert, vindt namelijk een belangenafweging plaats. Binnen deze belangenafweging kan de rechter plaats inruimen voor de omstandigheid of de verhuurder wel of niet heeft voldaan aan het stappenplan. Is dit laatste niet het geval, dan kan dit aanleiding geven om van een ontbinding af te zien. Het kan dus voorkomen dat de rechter de vordering tot betaling toewijst (want geen sanctie, zie hiervoor), maar de vordering tot ontbinding afwijst (want toepassing ‘tenzij-regel’ bij belangenafweging).
Conclusie
Nu de verplichting tot het aanleveren van gegevens is overgeheveld van de huurder naar de verhuurder, wordt de verhuurder met een extra taak belast. De verhuurder zal deze extra taak serieus moeten nemen, daar het verzaken van deze taak bijvoorbeeld in de weg kan staan aan een (gevorderde) ontbinding van de huurovereenkomst. Voorts lijkt vooralsnog de bedoeling dat de verhuurder telkens een huurachterstand meldt, ook als de eerdere achterstand is ingelopen. Om die reden is een deugdelijke administratie voor de verhuurder onontbeerlijk.
Korte overdenking
Begrijpelijk is dat de gemeente vanuit schuldhulpverlening streeft naar een efficiëntere en doeltreffendere aanpak. Tegelijkertijd is de vraag of de verhuurder hiervan ‘de dupe’ moet zijn. Het betalen van de huur(prijs) blijft immers één van de belangrijkste verplichtingen van de huurder; hij is in de regel (tevens) verantwoordelijk voor het verzaken van deze verplichting. Daarbij zal de verhuurder in de meeste gevallen niet weten waarom de huurder niet heeft betaald. Als de verhuurder dan (toch) een melding hiervan maakt, kan het zijn dat de gemeente een huurder aantreft die geen financiële hulp behoeft. Alsdan lijkt de meldplicht niet bij te dragen aan de doelstelling(en) van de wet. Aldus geeft de meldplicht – wegens haar praktische gevolgen – te denken. Het is daarom aan de rechter voorbehouden om per geval maatwerk te leveren.
