Beëindiging van de huurovereenkomst

Wanneer eindigt de huurovereenkomst?

Beëindiging van de huurovereenkomst (woonruimte) kan op drie manieren:

  • ontbinding van de huurovereenkomst;
  • opzegging van de huurovereenkomst;
  • beëindiging met wederzijds goedvinden.

Ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie

De verhuurder kan de huurovereenkomst niet zelf ontbinden (beëindigen). Daarvoor moet hij een verzoek doen bij de rechter. Vaak verzoekt de verhuurder dan ook om ontruiming van het gehuurde. Er zijn verschillende gronden die ervoor kunnen zorgen dat de rechter instemt met een verzoek tot ontbinding van de huurovereenkomst:

  • huurachterstand;
  • het niet gedragen als een goed huurder (bijvoorbeeld: overlast veroorzaken, het ongebruikt laten van gehuurde ruimtes, hennepteelt in het gehuurde, verwaarlozing van het gehuurde, onderverhuur).

Als de rechter het verzoek tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toewijst, moet de huurder de woning leeghalen en verlaten. Hij heeft dan geen recht meer op het bewonen van het gehuurde.

Opzegging van de huurovereenkomst

De hoofdregel is dat een huurovereenkomst van een woonruimte moet worden opgezegd, zelfs als de huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd. Uitzondering: als de huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is en deels uitgezonderd: een huurovereenkomst gesloten met toepassing van de Leegstandwet.

De opzegging van de huurovereenkomst moet aan de volgende voorwaarden voldoen:

  • Per aangetekende brief of per deurwaardersexploot (op straffe van nietigheid). De gedachte hierachter is dat de opzegging de huurder moet hebben bereikt.
  • Als de huurder een echtgenoot of geregistreerd partner heeft, dient de opzegging ook aan diegene te worden gericht.
  • De gronden voor de opzegging dienen te worden vermeld (ook op straffe van nietigheid). Daarbij kan de verhuurder alleen gebruik maken van de zes opzeggingsgronden zoals vermeld in art. 7:274 lid 1 BW:
  1. de huurder gedraagt zich niet als een goed huurder;
  2. er is in de huurovereenkomst een uitdrukkelijk voorbehoud gemaakt dat de woning op een bepaald moment moet zijn ontruimd;
  3. de verhuurder heeft de woning dringend voor eigen gebruik nodig;
  4. de huurder stemt niet in met een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst;
  5. de verhuurder wil een geldend bestemmingsplan verwezenlijken;
  6. er is sprake van hospitahuur (onzelfstandige woonruimte), waarbij de verhuurder de eerste 9 maanden kan opzeggen.
  • De verhuurder moet in de opzeggingsbrief de huurder verzoeken binnen zes weken schriftelijk aan hem mee te delen of hij al dan niet instemt met de beëindiging van de overeenkomst. Als de huurder niet instemt, dan kan de verhuurder bij de rechter een beëindigingsvordering indienen. In die beëindigingsvordering moet de huurder dezelfde gronden voor opzegging vermelden als hij in de opzegging heeft gebruikt. De rechter toetst de rechtmatigheid van de opzegging en geeft eventueel een datum voor ontruiming van de woning.

Als de opzegging door de verhuurder op andere gronden dan de onder punt 1 t/m 6 genoemde gronden is opgezegd, is deze nietig,. Dat betekent dat de opzegging dan nooit heeft plaatsgevonden.

Beëindiging met wederzijds goedvinden

De verhuurder en huurder kunnen samen besluiten om de huurovereenkomst te beëindigen. Deze overeenstemming wordt opgenomen in een beëindigingsovereenkomst. Let op: een beëindigingsovereenkomstkan niet al bij voorbaat (dus voordat de huurovereenkomst wordt aangegaan) worden afgesloten.

Vragen over beëindiging van de huurovereenkomst. Neem contact met ons op: