Terug naar overzicht

Huurachterstand | Meldplicht verhuurder

Bij een huurrelatie is het betalen van de huur(prijs) één van de belangrijkste verplichtingen. De betaling van de huur moet tevens tijdig gebeuren; is de huurder (ook maar) één dag te laat, dan ontstaat een huurachterstand. Vanaf het moment dat sprake is van een huurachterstand, heeft de verhuurder het recht om de achterstallige huur direct (oftewel: zonder aanmaning) te vorderen. Daarentegen moet de verhuurder tegenwoordig wel rekening houden met de (wettelijke) meldplicht.

Vroegsignalering en de meldplicht

Om huurders die in betalingsproblemen zitten beter te beschermen, is de ‘vroegsignalering’ bedacht. Vroegsignalering moet voorkomen dat huurachterstanden verder oplopen en mogelijk tot ontbinding kan leiden. Om die reden zijn verhuurders verplicht om  aan de huurder:

  1. Een schriftelijke aanmaning te versturen;
  2. Proberen persoonlijk contact op te nemen met de huurder om de betalingsproblemen te bespreken;
  3. De huurder wijzen op de mogelijkheden voor schuldhulp;
  4. Toestemming verkrijgen om de contactgegevens van de huurder aan het college voor schuldhulpverlening te verstrekken.

Volgens het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening (hierna: Besluit) is de verhuurder verplicht een melding bij de gemeente te doen, zelfs zonder expliciete instemming van de huurder. Dus als de huurder niet reageert of niet afwijzend reageert op het verstrekken van zijn gegevens, moet de verhuurder een melding maken.

Jurisprudentie | Niet melden kan gevolgen hebben

Vervolgens is de vraag welke sanctie er voor de verhuurder is indien hij zich niet houdt aan de meldplicht. In het Besluit staan geen specifieke sancties. Echter, blijkens de jurisprudentie kan het ontbreken van een melding bij de gemeente wel degelijk tot gevolg hebben dat het ontbindingsverzoek wordt afgewezen. Vooreerst moet er sprake zijn van een tekortkoming van de huurovereenkomst die dusdanig is dat deze een ontbinding rechtvaardigt (in de regel minimaal 3 maanden). Vervolgens wordt een belangenafweging gemaakt en in deze belangenafweging wordt het al dan niet nakomen van de meldplicht meegenomen. Uit jurisprudentie blijkt dat het niet naleven van de verplichtingen uit het Besluit daadwerkelijk kan leiden tot afwijzing van de ontbinding van de huurovereenkomst. Zo kan een rechter de vordering tot ontbinding afwijzen op basis van de volgende motivering:

“Naar het oordeel van de kantonrechter kan echter niet worden uitgesloten dat de huurachterstand niet zo ver was opgelopen als Stichting Woonzorg tijdig had voldaan aan haar verplichtingen uit hoofde van het Besluit. Juist wanneer sprake is van persoonlijke problematiek als gevolg waarvan meerdere schulden zijn ontstaan, had het melden van de huurachterstand bij de gemeente een oplossing kunnen bieden. Door geen melding te maken is onvoldoende gebleken dat Stichting Woonzorg redelijke maatregelen heeft genomen die erop gericht zijn ontbinding en ontruiming te voorkomen en heeft Stichting Woonzorg niet aan haar inspanningsverplichting voldaan.”

In een andere zaak bij de rechtbank Rotterdam geeft de kantonrechter een soortgelijke motivering voor de afwijzing van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst.

Conclusie

In elke zaak zal de kantonrechter onderzoeken of de huurachterstand mogelijk beperkt zou zijn gebleven (of zelfs opgelost had kunnen worden) als de verhuurder had voldaan aan haar verplichtingen volgens het Besluit. Desalniettemin zijn er situaties waarin het onwaarschijnlijk is dat naleving van de verplichting tot vroegsignalering tot verbetering zou hebben geleid. Uit de jurisprudentie valt te herleiden dat een ontbindingsverzoek wordt toegewezen indien dit niet tot een andere uitkomst zou hebben geleid. Per geval zal dus bekeken en beoordeeld moeten worden door de rechter of het al dan niet naleven van de meldplicht gevolgen moet hebben. Ons kantoor kan zowel verhuurders als huurders begeleiden in dit proces.