Terug naar overzicht

Huurachterstand | een nieuwe (softe) tendens?

De wet bepaalt dat de huurder is verplicht om de tegenprestatie – vaak een geldbedrag – op de overeengekomen wijze en tijdstippen te voldoen. Als de huurder (herhaaldelijk) te laat betaalt schiet hij tekort in de nakoming van zijn betalingsverplichting. Het is vaste rechtspraak dat een huurachterstand van drie maanden of meer een beëindiging van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen.[1] Recent lijkt de rechtspraak (steeds meer) van deze lijn af te stappen, wat lijkt te wijzen op een nieuwe (softe) tendens. Is dit eigenlijk wel wenselijk?

Algemeen

Volgens de wet geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding en haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Sturing Hoge Raad

Op 28 september 2018 heeft de Hoge Raad[2] een interessante uitspraak gewezen over de ontbinding van een huurovereenkomst, met name over de betekenis van de tenzij-bepaling. In dit arrest is aangegeven dat sprake is van een structuur van hoofdregel en uitzondering, hetgeen meebrengt dat de verhuurder moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming (en verzuim) aan de zijde van de huurder. De huurder moet daarentegen aanvoeren dat sprake is van een uitzondering. Dit kan bijvoorbeeld door het aanvoeren van persoonlijke omstandigheden die zich verzetten tegen een beëindiging van de huur.

Nieuwe (softe) tendens?

Na de sturing van de Hoge Raad lijken rechters (meer) moeite te hebben met het ontbinden van huurovereenkomsten. Dit valt op doordat rechters de maatstaf van de Hoge Raad met regelmaat ten gunste van de huurder hanteren. Een concreet voorbeeld hiervan is de uitspraak[3] van de rechtbank Rotterdam. In deze uitspraak overweegt de rechter weliswaar dat de huurachterstand op het moment van dagvaarding circa 5 maanden is, maar dat de huurovereenkomst niet wordt ontbonden. Bepalend hiervoor is dat de huurder de achterstand na dagvaarding zo ver heeft ingelopen dat deze niet ernstig genoeg meer is. De rechtbank Overijssel[4] en de rechtbank Rotterdam[5] wijzen de vordering tot ontbinding eveneens af, omdat de huurder na de dagvaarding heeft ingelost op de huurachterstand.

Korte overdenking

Van geval tot geval moet worden beslist of een ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Enerzijds is het goed om de huurder – als vaak zwakke(re) partij – te helpen, omdat het huurrecht staat voor ongelijkheidscompensatie. Daarbij heeft de huurder in de huidige tijd vanwege de schaarste op de huurmarkt niet zomaar een alternatief voor handen. Anderzijds werpt deze tendens voor verhuurders een (nieuwe) drempel op. Dit kan ervoor zorgen dat verhuurders vaker blijven zitten met een (in ieder geval in het verleden) wanpresterende huurder. Verder belemmert het beschermen van de zittende huurder ook de doorstroming op de huurmarkt. Ons kantoor meent dat voor beiden iets valt te zeggen, maar meent bovenal dat een structuur van hoofdregel en uitzondering (in de praktijk) zou moeten worden gewaarborgd. Vanuit daar lijkt de ogenschijnlijk nieuwe (softe) tendens minder wenselijk.

[1] Zie rechtbank Limburg 24 januari 2024, ECLI:NL:RBLIM:2024:373, rechtsoverweging 4.2.

[2] Zie Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810, rechtsoverweging 3.5.

[3] Zie rechtbank Rotterdam 9 februari 2024, ECLI:NL:RBROT:2024:838, rechtsoverweging 2.3.

[4] Zie rechtbank Overijssel 17 oktober 2023, ECLI:NL:RBOVE:2023:4107, rechtsoverweging 4.12.

[5] Zie rechtbank Rotterdam 27 oktober 2023, ECLI:NL:RBROT:2023:11411, rechtsoverweging 3.9.