Voor een verhuurder blijkt het niet altijd even gemakkelijk te zijn om de huur van een 230a-ruimte op te zeggen. Dit ondervond betaald voetbal organisatie ADO recent aan den lijve in een geschil met een huurder van een skybox. De huurder van deze skylounge hield zich volgens ADO namelijk niet aan het Huishoudelijk Reglement en de daarin omschreven gedragsnormen. ADO zegde de huur op, maar dit werd met succes aangevochten.
Kwalificatie
De manier waarop de verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen, is afhankelijk van het soort huurobject. Naast woonruimte wordt bij de kwalificatie een onderscheid gemaakt tussen twee andere soorten huurobjecten: de 290-bedrijfsruimte en de 230a-ruimte. Op de verschillen tussen deze twee huurregimes wordt in dit artikel nader ingegaan. De skybox wordt aangemerkt als een 230a-ruimte, omdat het een ‘overige gebouwde onroerende zaak’ betreft. Andere voorbeelden van 230a-ruimten zijn: kantoorruimten, fabrieken en opslagboxen.
Opzegging (en ontruimingsbescherming)
Een huur voor bepaalde tijd eindigt van rechtswege op de (vastgestelde) einddatum. Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd eindigt door opzegging. De verhuurder van 290-bedrijfsruimte kan de huurovereenkomst slechts opzeggen indien sprake is van minimaal één in de wet genoemde opzeggingsgronden. Dit is anders bij de opzegging van 230a-ruimte, omdat de verhuurder dan geen opzeggingsgrond hoeft aan te dragen. De huur is dan na opzegging dus hoe dan ook eindigend. Wel kan de huurder bij een 230a-ruimte bij een opzegging aanspraak maken op ontruimingsbescherming. Hiervoor moet de huurder wel binnen twee maanden na de laatste dag van de huur een verzoekschriftprocedure opstarten. In die procedure verzoekt de huurder de ontruimingstermijn te verlengen met één jaar. Een dergelijke procedure kan in totaal driemaal worden opgestart door de huurder. Echter, toewijzing van het verzoek wordt ieder keer steeds minder waarschijnlijk.
Opzeggingsregeling
Verhuurders van 230a-ruimten doen er verstandig aan om een opzeggingsregeling in de huurovereenkomst op te nemen. Als deze er namelijk niet is, valt uit de jurisprudentie te herleiden dat een huurder een beroep kan doen op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid bij opzegging. De Hoge Raad heeft namelijk bepaald dat voor de opzegging een voldoende zwaarwegende grond vereist.
Tussentijdse beëindiging
ADO had vanwege het wangedrag de huurovereenkomst per direct opgezegd. Met succes voerde de huurder aan dat een tussentijdse opzegging (of buitengerechtelijke ontbinding) niet mogelijk is. Een dergelijke beëindiging kan (op bij wet genoemde uitzonderingen na) enkel via de rechter, hetgeen ADO niet had gedaan. Hierdoor had de opzegging door ADO heeft geen effect, zodat de huurovereenkomst bleef bestaan.
Conclusie
Het opzeggen van de huur van een 230a-ruimte lijkt op het eerste gezicht eenvoudig, maar blijkt in de praktijk niet zonder risico. Juridische bijstand is daarom geen overbodige luxe. Ons kantoor raadt u dan ook aan om contact op te nemen, zodat wij u van passend advies kunnen voorzien.
