In zijn arrest van 24 december 2021 heeft de Hoge Raad bevestigd dat huurders van bepaalde bedrijfsruimten recht hebben op huurkorting vanwege de coronacrisis. Hiermee heeft de Hoge Raad antwoord gegeven op de prejudiciële vragen die de rechtbank Limburg bij vonnis van 31 maart 2021 aan de Hoge Raad had gesteld.
Inleiding
Door de uitbraak van COVID-19 is de horeca van overheidswege gedwongen gesloten geweest in de periode van 15 maart 2020 tot 1 juni 2020. Als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie hebben huurders van bedrijfsruimten – die voor hun omzet afhankelijk zijn van de komst van publiek – deze ruimten niet of nauwelijks kunnen gebruiken voor hun bedrijfsvoering. Er ontstond discussie over de wijze waarop de schade van de ‘coronamaatregelen’ moest worden verdeeld.
De rechtbank Limburg bemerkte dat in eerdere rechtspraak een verschil van inzicht bestond over het berekenen van de huurkorting. Om die reden heeft de rechtbank Limburg de Hoge Raad gevraagd om in deze kwestie duidelijkheid te scheppen. In afwachting hiervan heeft de rechtspraak geoordeeld dat de huur moest worden gehalveerd. Zie hierover ook een eerder artikel.
Wie, wat en wanneer?
Hoewel de sluiting van de horeca aanleiding gaf tot het stellen van prejudiciële vragen, wordt de toepassing van het arrest van de Hoge Raad hierdoor niet beperkt. Andere bedrijven, zoals winkels en horeca aangelegenheden, kunnen daardoor ook in aanmerking komen voor huurkorting.
Verder benadrukt de Hoge Raad dat de beantwoording niet alleen ziet op sluiting, maar ook op andere overheidsmaatregelen – waaronder overheidshandelen zoals adviezen – als gevolg waarvan het gehuurde niet of slechts in geringe mate kan worden geëxploiteerd. Volgens de Hoge Raad wordt onder ‘het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren’ ook verstaan dat geen of veel minder publiek door de overheidsmaatregelen in het gehuurde komt.
Onvoorziene omstandigheden
Het antwoord van de Hoge Raad op de vraag of de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid vormt, luidt als volgt:
‘’De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is bij een huurovereenkomst gesloten vóór 15 maart 2020, een onvoorziene omstandigheid op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen.
Voor nadien gesloten overeenkomsten dient per geval te worden beoordeeld of sprake is van een dergelijke onvoorziene omstandigheid.’’
De Hoge Raad lijkt hiermee veel waarde te hechten aan het feit dat er sprake is van ‘een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard’. Dit laatste lijkt ook van doorslaggevend belang voor de ontkennende beantwoording van de vraag of sprake is van een gebrek. In dat kader verwijst de Hoge Raad namelijk ook naar de wetsgeschiedenis waaruit volgt dat ‘niet bedoeld is algemene overheidsmaatregelen die voor partijen onvoorzienbaar zijn en zijn gericht op beperkingen in de uitoefening van het bedrijf, aan te merken als een gebrek’.
Berekening huurprijsvermindering
Nu er sprake is van een onvoorziene omstandigheid, is de vraag op welke wijze de huurovereenkomst tijdelijk moet worden aangepast. De Hoge Raad overweegt hierover dat de coronacrisis in de regel niet in de risicosfeer van zowel de huurder als de verhuurder valt. ‘De verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties’ moet daarom in principe worden ondervangen door dit nadeel tussen partijen op gelijke wijze te verdelen. De Hoge Raad sluit hiermee aan op het in lagere rechtspraak gehanteerde uitganspunt om het nadeel 50/50 te verdelen. Daarbij ligt het voor de hand om de huurkorting te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd.
Het stappenplan dat de Hoge Raad geeft voor het berekenen van de huurkorting is als volgt:
- de overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten;
- het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs;
- de procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet));
- het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk over de verhuurder en de huurder verdeeld (50/50), tenzij uit de in artikel 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule:
(overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
Afwijking
Hoewel de zojuist genoemde hoofdregel de lading grotendeels dekt, heeft de Hoge Raad niet willen uitsluiten dat de redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat omstandigheden – zoals de hoedanigheid of financiële positie van partijen – tot afwijking van de gelijke verdeling van het nadeel zou moeten leiden. Voor afwijking zal de partij die zich hierop wenst te beroepen, de betreffende omstandigheden die dit rechtvaardigen moeten aantonen.
