In de huidige tijd bestaat er steeds vaker een discussie over gebreken in de huurwoning. Zo komt het voor dat een huurder – wegens de gasprijzen – het gehuurde minder ventileert en er schimmelvorming ontstaat. Aan de andere kant kan een verhuurder – vanwege oplopende (privé)kosten – het herstel van een lekkage (iets) te lang uitstellen. Voor wiens rekening het herstel van de gebreken komt is aldus een actuele vraag. Nu nog het antwoord dat daarbij past.
Gebrek
Volgens de wet is een gebrek een staat of eigenschap van een zaak die het te verwachten huurgenot van een huurder belemmert. Daarnaast kan ook een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid een gebrek zijn. Daarentegen zijn verkeers- of stankoverlast externe factoren die geen gebrek vormen. Bij dit laatste kan een huurder zich enkel tot de overlastveroorzaker richten.
Herstelverplichting
De wet legt een verhuurder de verplichting op om op verzoek van de huurder gebreken te verhelpen. Dit betekent dat er dus sprake moet zijn van een gebrek, zoals hiervoor besproken. Verder is de huurder wel zelf verantwoordelijk voor het herstel van zogenoemde ‘kleine herstellingen’ ofwel dagelijks onderhoud. Denk aan een nieuwe wc-bril of een leertje in de kraan. Daarnaast geldt de herstelverplichting niet als het herstel van het gebrek onmogelijk is of de kosten hiervoor buitenproportioneel zijn.
Veranderingen
Bij de huur van een woonruimte kan aangaande gebreken in principe niet ten nadele van een huurder worden afgeweken. Dit is alleen anders als het gaat om gebreken aan een zaak die door de huurder is aangebracht. Deze uitzondering ligt voor de hand; de huurder heeft namelijk de verantwoordelijkheid over zijn eigen spullen en hierover is niets afgesproken met de verhuurder.
Huurkorting
In de praktijk gebeurt het regelmatig dat een huurder door de gebreken weigert de huur te betalen. Dat sprake is van gebreken betekent alleen nog niet zonder meer dat een verhuurder ook verplicht is om deze te verhelpen en evenmin dat een huurder per definitie aanspraak heeft op huurprijsvermindering.[1] De rechtspraak onderschrijft hiermee dat het (op tijd) betalen van de huur één van de essentiële verplichtingen voor een huurder is en dat een huurder daar niet (te) lichtzinnig over moet denken. Pas als de verhuurder de kans heeft gekregen om de gebreken te verhelpen – maar dit nalaat – kan er sprake zijn van huurkorting.
Contact
Ervaart u gebreken in uw huurwoning of bent u door de huurder hierover aangeschreven, neem dan contact op met ons kantoor. Wij kunnen u helpen bij de vraag voor wiens rekening het herstel van gebreken komt en of een huurkorting in uw kwestie op zijn plaats is.
[1] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 20 december 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:11055, r.o. 4.21.