Op 27 oktober 2025 publiceerde rechtspraak.nl een arrest van het gerechtshof Den Haag over structurele geluidsoverlast en intimidatie door een huurder. Omdat verhuurders ons regelmatig vragen of in hun specifieke situatie ontbinding en ontruiming haalbaar zijn, leggen we hieronder de juridische maatstaf uit en wat u nodig heeft voor een goed gedocumenteerd dossier.
Wanneer rechtvaardigt overlast een ontbinding?
Ernstige, herhaalde (geluids)overlast of intimidatie kan een tekortkoming opleveren die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt (eventueel met ontruiming). Zeker wanneer eerder genomen stappen onvoldoende effect hebben gehad. Een sterke vordering steunt op een goed gedocumenteerd dossier: klachten en (ondertekende) verklaringen, interne logboeken, correspondentie en – indien beschikbaar – meldingen van politie/handhaving.
Gedragsaanwijzing bij geluidsoverlast of intimidatie
Wij adviseren in dit soort zaken een gedragsaanwijzing aan de huurder te geven. Het recente arrest van het gerechtshof Den Haag bevestigt dat dit een belangrijk onderdeel is voor de vraag of een ontbinding uitgesproken kan worden. Dit laat namelijk aan de rechter zien dat de huurder een reële kans op herstel heeft gekregen. Blijft verbetering uit of escaleert het gedrag dan neemt de kans toe dat ontbinding en ontruiming worden toegewezen.
Juridische maatstaf bij geluidsoverlast en intimidatie
Het gerechtshof Den Haag hanteerde in haar arrest drie (kern)punten:
-
Ernst en duur
Het hof achtte de overlast en intimidatie voldoende ernstig en structureel. Niet één incident is doorslaggevend; het gaat om het patroon. -
Reacties & escalatie
Waarschuwingen en gesprekken bleken onvoldoende effectief. In zo’n situatie is een stap naar de rechter verdedigbaar, zeker wanneer eerder al met een gedragsaanwijzing is gewerkt. -
Belangenafweging
De veiligheid en leefbaarheid van omwonenden en medewerkers weegt zwaar. In het arrest van het gerechtshof Den Haag werd geoordeeld dat de verhuurder de plicht heeft om aan haar andere huurders ongestoord huurgenot te bieden. Om die reden moest de verhuurder optreden tegen het wangedrag van de huurder en rechtvaardigde dit een ontbinding van de huurovereenkomst.
Wat kunnen wij voor verhuurders betekenen?
Heeft u te maken met een huurder die voor geluidsoverlast zorgt? Of een huurder die andere omwonenden intimideert? Wij kunnen een praktisch logboek leveren, zodat elke melding (datum/tijd, betrokkenen, aard van de overlast) consequent wordt vastgelegd. Ook kunnen wij u helpen u met een helder escalatiepad: de huurder schriftelijk aanspreken en – waar passend – een gedragsaanwijzing met concrete afspraken en termijnen sturen. Blijft verbetering uit, dan starten wij namens u een procedure tot ontbinding (en ontruiming).
Wat kunnen wij voor woningcorporaties betekenen?
Wij staan woningcorporaties (regio Bollenstreek, Leiden en Den Haag) bij met advies en procesvertegenwoordiging in overlastdossiers. Wij werken efficiënt met vaste contactpersonen, bieden waar mogelijk vaste prijsafspraken en leveren praktische formats (brieven, logboeken, verklaringen) die uw dossiervorming versnellen en de proceskansen vergroten. Benieuwd wat wij voor u kunnen betekenen? Neem contact met mij op en onder het genot van een kop koffie bespreek ik graag de mogelijkheden met u.
Direct sparren over uw dossier?
Neem contact op met onze huurrechtadvocaten voor een dossiertoets en een plan van aanpak op maat. U kunt mij bellen op onderstaand nummer of mailen naar: m.bathoorn@bosadvocaten.nl
