Stel, u heeft net een woning gekocht. Eindelijk is daar de dag dat u bij de notaris mag komen en de sleutel officieel wordt overgedragen. Blij met uw nieuwe huis, begint u direct met klussen. Tijdens het klussen blijkt echter dat er een enorme lekkage op zolder is ontstaan. Tijdens de bezichtiging van de woning heeft u deze lekkage niet gezien, omdat er een kast voor de betreffende vochtplek stond. Na onderzoek van de aannemer blijkt dat deze lekkage al zeker een jaar voor de bezichtiging moet zijn ontstaan. Ondertussen zit u met gebreken aan uw nieuwe koopwoning. Wat nu? Kunt u de kosten van het verhelpen van de lekkage en de daardoor ontstane schade op de verkoper verhalen?
Non-conformiteit: tekortkoming
Als u de schade van het gebrek op de verkoper wilt verhalen, dan moet het gebrek (de tekortkoming) toerekenbaar zijn. Als een aan de koper geleverde woning niet aan de koopovereenkomst voldoet, dan is sprake van ‘non-conformiteit’/ een tekortkoming. Daarvan is sprake als de geleverde woning niet de eigenschappen heeft die u als koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Wat mag u dan verwachten? Dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan u de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Er is dus sprake van non-conformiteit als de geconstateerde lekkage het normaal gebruik van de woning in de weg staat.
NVM-koopakte wijkt af van de wettelijke regeling met betrekking tot non-conformiteit
In de NVM-koopakte (een veelgebruikte modelovereenkomst) wordt afgeweken van de wettelijke regeling met betrekking tot non-conformiteit. Het risico van alle gebreken (zowel zichtbare als onzichtbare) worden namelijk uitdrukkelijk bij u als koper gelegd. Maar, in deze overeenkomst staat ook een belangrijke uitzondering op deze regeling. De verkoper geeft aan u als koper de garantie dat de geleverde woning de eigenschappen zal bezitten die voor het normaal gebruik daarvan nodig zijn. De vraag is dan of de lekkage het normaal gebruik van de woning verhinderd. Is dat niet het geval, dan geldt de garantie niet.
Toerekenbaarheid
Het gebrek respectievelijk de non-conformiteit moet, zoals we hiervoor zagen, toerekenbaar zijn aan de koper. Hiervan is sprake als de verkoper ten tijde van de koop bekend was met de lekkage, omdat hij deze lekkage aan u als koper had moeten melden. Ook als de koopovereenkomst een garantie bevat ten aanzien van de non-conformiteit zal het gebrek aan de verkoper kunnen worden toegerekend.
Wel non-conformiteit, maar geen toerekenbaarheid
Stel, er is wel sprake van non-conformiteit, maar er kan geen vordering tot schadevergoeding worden ingesteld, omdat de lekkage niet aan de verkoper kan worden toegerekend. Blijft u dan met de schade zitten? Nee, de wet geeft nog andere mogelijkheden:
- Herstel vorderen, mits de verkoper hier redelijkerwijs aan kan voldoen;
- De koopovereenkomst gedeeltelijk ontbinden, in die zin dat de door u als koper verschuldigde koopprijs wordt verminderd met de herstelkosten;
- Als zowel de koper als verkoper niet van het gebrek op hoogte waren en dus onder invloed van een onjuiste voorstelling de koopovereenkomst hebben gesloten, kan u als koper vorderen dat de koopovereenkomst (door de rechter) zodanig wordt gewijzigd dat uw nadeel wordt opgeheven.
Let er op dat u als koper de non-conformiteit zo spoedig mogelijk aan de verkoper dient mee te delen. Op welke manier u dit het beste kunt doen en welke mogelijkheid u het beste kunt benutten, hangt steeds af van de omstandigheden van het geval. Ons kantoor kan u adviseren als het gaat om gebreken aan een nieuwe koopwoning.
Lees onze disclaimer.
