‘Wat in het verleden normaal was, hoeft dat heden ten dage niet meer te zijn en kan onder een gebrek vallen’, aldus de rechtbank Amsterdam. In deze zaak spitste het debat zich vooral toe op de vraag of enkel glas in een 17e-eeuwse woning een gebrek is. Gelet op de huidige tijd (ongeveer 580.000 huurwoningen hebben energielabel E of slechter) en het politieke debat, is dit een boeiende kwestie. Reden genoeg voor een korte overdenking.
Plannen voor verduurzaming
De Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft – vanwege het grote aantal ‘niet duurzame’ woningen, zie hiervoor – nieuwe plannen gemaakt zodat een duurzame woning voor iedereen binnen handbereik komt. Vanaf 1 januari 2030 gelden nieuwe wettelijke eisen aan de verhuur van corporatiewoningen en private huurwoningen. Slecht geïsoleerde huizen mogen niet meer worden verhuurd. Huurwoningen moeten namelijk minimaal energielabel D hebben. Deze regelgeving zal naar verluidt voor woningcorporaties én voor particuliere verhuurders gelden.
Gebreken in het huurrecht
Volgens de wet is een gebrek een staat of eigenschap van een zaak die het te verwachten huurgenot van een huurder belemmert. De term gebrek betreft niet zozeer de verhuurde zaak, maar de door de verhuurder te leveren prestatie, namelijk het verschaffen van het huurgenot dat de huurder mag verwachten. Een gebrek kan zowel materieel als immaterieel zijn, waardoor dit begrip een ruime strekking heeft.
Enkel glas is een gebrek
Terug naar de uitspraak waar deze bijdrage mee begon. De rechtbank Amsterdam oordeelt dat enkel glas een gebrek is. Bij dit oordeel betrekt de rechter de huidige tendens, te weten: verduurzaming en sterk gestegen energieprijzen. De rechter overweegt met betrekking tot die punten dat de aanwezigheid van dubbel glas inmiddels normaal is en dat een dergelijke (isolatie)maatregel ook bijdraagt aan het betaalbaar houden van de woonlasten. Dat het in casu een oude woning betrof, dat de huurder bij aanvang afwist van het enkel glas en dat de Minister het niet verstandig vindt om enkel glas als gebrek te bestempelen doen aan het oordeel van de rechter niets af.
Opmerkingen
Tijden veranderen; dus ook de kijk op wat normaal is bij een huurwoning. De rechtbank lijkt met haar uitspraak een handreiking te doen richting de (sociale) huurder. Veel huurders hebben te maken met hoge(re) woonlasten (en schaarste op de huurmarkt). Tegelijkertijd valt het te betwijfelen of iedere huurder deze uitspraak ten voordele kan gebruiken. De rechter oordeelt immers dat ‘de aanwezigheid van enkel glas thans ‘bij een woning als de onderhavige als gebrek moet worden aangemerkt’. Oftewel; bij deze (17e-eeuwse!) huurwoning meent de rechter dat deze conclusie juist is, maar bij andere woningen kan dat anders zijn. Een voorbeeld hiervan lijkt aan de hand als het realiseren van dubbel glas de woonlasten niet (sterk) zou dempen. Deze uitspraak vraagt dus wel om maatwerk.
