Opschorten van de huur: mag dat?

Opschorten van de huur. Mag dat? Ja, maar niet zomaar. Als een huurwoning, bedrijfsruimte of kantoorruimte (het gehuurde) gebreken vertoont, mag de huurder in verhouding tot de ernst van het gebrek de huurbetalingen helemaal of gedeeltelijk opschorten. Het is daarbij wel van belang/raadzaam om de verhuurder eerst op de hoogte te stellen van het gebrek. De verhuurder moet wel de mogelijkheid hebben om eventuele gebreken te verhelpen.

Opschorting is een pressiemiddel: de huurder kan door het achterhouden van een huurbetaling, de verhuurder ertoe bewegen om de gebreken te verhelpen. De huurder zal eerst de verhuurder op de hoogte moeten stellen van de opschorting en de reden waarom hij daartoe overgaat. Let op: Opschorting leidt niet tot bevrijding van de huurbetaling, maar tot uitstel van de eigen verplichting tot nakoming. Met andere woorden: opschorting van de huur betekent dus niet dat de huur helemaal niet hoeft te worden betaald. Als de verhuurder de gebreken heeft hersteld, dient de huur alsnog te worden voldaan.

De huurder mag dit pressiemiddel pas gebruiken als het opschorten van de betaling in voldoende nauw verband staat met een verplichting uit de huurovereenkomst die niet door de verhuurder wordt nagekomen. Daarnaast moet de tekortkoming van de verhuurder de opschorting rechtvaardigen. Met andere woorden: als de huurder de betaling opschort wegens gebreken aan het gehuurde, dan moeten die gebreken voldoende ernstig zijn. Zodoende, dat de huurder daardoor ernstig in zijn huurgenot wordt geschaad. Let op: opschorting van de gehele huurprijs is zelden tot nooit gerechtvaardigd. Vaak zal het gaan om een gedeeltelijke opschorting van de huur. De hoogte daarvan is afhankelijk van de ernst van de gebreken.

Risico’s

Als een huurder gebruik maakt van het pressiemiddel opschorting van de huur, is dat niet helemaal zonder risico’s. Het kan namelijk zijn dat een huurder geheel of gedeeltelijk ten onrechte gebruik maakt van dit pressiemiddel. Dan handelt hij in strijd met de huurovereenkomst en is er een risico dat een rechter ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde uitspreekt. Een huurachterstand van drie maanden kan hiervoor al voldoende zijn. Het is dus aan te bevelen niet te snel tot het pressiemiddel opschorting over te gaan.

Vragen over opschorting?

Neem gerust contact met mij op:

mr. M.L. (Marloes) Ravensbergen-Brussee (contact)